2023年7月24日召開的中共中央政治局會議提出，要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策。這是中央基于我國經濟社會發展階段和房地產自身發展規律做出的重要判斷和精準把握，也是當下和未來一段時期房地產政策與制度設計的基石和指導原則。房地產供求關系發生重大變化也會對政策、市場信心、經濟、金融風險、企業等方面均產生持續性的影響。
政策優化調整，以適應市場新形勢
當前房地產供求關系發生重大變化，市場進入深度調整階段。為應對市場變化，2023年我國房地產政策在保持總體穩定的基礎上逐步向寬松過渡，并通過一系列精準施策措施有效應對市場變化和挑戰。上半年中央政策主要圍繞穩支柱、防風險、保交樓、促需求等內容展開，核心在于保持市場穩定，避免大起大落。下半年中央政策出臺節奏加快，力度明顯增強。需求端政策包括降首付、降利率、認房不認貸、延期置換退稅等，供給端則推出續期“金融16條”、“房企白名單”等紓困措施。政策重點關注住房需求和風險防范化解，形成良好市場預期，并加大對房企流動性的支持力度。地方上，各地政府工作報告中頻繁出現“支持剛性和改善性住房需求”的表述，總體上緊跟中央步伐。全國有超過200個省市（縣）優化調整房地產政策，出臺調控政策超過660次，政策環境接近2014年最寬松階段。這些政策包括限貸、限購、限售、限價等“四限”政策的退出與松綁，以及新房、存量房房貸利率的下調，購房首付比例的降低等。
2024年，中央各部門繼續出臺一系列房地產寬松支持政策，全力提振樓市。其中，一季度主要通過支持住房租賃市場、建立房地產融資協調機制、下調5年期LPR等金融支持，來穩定和促進房地產市場的健康發展；二季度主要涉及加強保障體系建設，土地供應機制調整，去庫存和穩定市場，降低首付和利率、以及地方風險防范與責任壓實等方面，旨在優化供給側改革，刺激住房需求，改善市場預期。7月三中全會提出加快建立租購并舉的住房制度、加快構建房地產發展新模式等要求，對未來五年房地產業發展將產生重要影響。9月26日，中央政治局會議明確，要促進房地產市場止跌回穩。這是根據當前市場情況政策做出最新方向性的指示。
綜上所述，受市場形勢變化影響，2023年以來房地產政策的新基調是以支持剛性和改善性住房需求為核心，防范化解房地產風險為重點，構建房地產新發展模式為目標，因城施策為手段的全面優化調整。這些政策措施的出臺和實施將有助于促進房地產市場的平穩健康發展。
購房觀念發生變化，市場信心不足
購房行為作為大額消費或投資支出，意味著房產的價格預期對于人們的購房決策具有決定性影響。即便房價已超出其合理估值，強烈的上漲預期仍可能吸引眾多投機者入市，甚至原本穩健的價值投資者也可能改變立場，參與購買。但在房價下跌周期，由于缺少回報預期，往往會出現“越跌越不買”現象。
在過去10年左右時間里，中國房價經歷了從快速上漲、漲幅回落、小幅震蕩到逐漸回落的過程。這種變化逐漸打破了傳統觀念中房價“只漲不跌”的神話，也讓購房者開始重新審視房地產市場形勢和購房決策。一些購房者認為長期來看，房價可能會持續下跌。這種心理預期導致他們選擇了觀望態度，暫時擱置購房計劃并等待房價進一步下跌。這部分購房者持幣觀望的態度也進一步使得房地產市場需求疲軟，市場成交量呈現持續低迷的態勢。
國際經驗普遍指出，購房的主力軍主要集中在20～64歲的年齡段。其中，20～34歲的年輕人更多是為了首次置業，而35～64歲的中年人則更多是為了改善居住條件。目前和未來的剛需主力軍——新就業青年人群等的購房觀念較過去出現了較大的變化。這些人群的住房需求偏好更傾向于租賃而非購買。
《2023職場青年購房意愿調研報告》顯示，近半數青年受訪者對購房持謹慎觀望態度。其中，分別有31.9%、34.9%和32.8%的90后、95后、00后認為，買房不是必選項；有22.6%、25.9%和30.3%的90后、95后、00后對未來購房抱有不確定的態度。此外，《2023年青年置業報告》顯示，在五年內有置業計劃的青年人群中，有19.4%的青年目前租房居住，其中70.9%的租房青年整租一套房居住，23.2%的租房青年與人合租且租其中一間房居住。改善居住環境成為青年置業的主要動力，但出于房產保值升值而購房的青年占比不足一成。這說明對于新就業的青年人群來說，租賃住房可能更符合他們當前的生活和經濟狀況。
開發投資低迷，對經濟貢獻減少
過去，房地產市場是中國經濟增長的重要動力之一。房地產投資長期以來是固定資產投資的重要組成部分，對經濟增長有著直接的拉動作用；房地產業與多個行業如建筑業、建材業、家具業、家電業等有密切聯系，對上下游產業鏈有顯著的帶動效應；房地產市場的發展為大量勞動力提供了就業機會；此外，土地財政給地方政府帶來大量財政收入，這些收入用于基礎設施建設和公共服務提供，進一步推動了經濟增長。但隨著房地產市場持續下行，房地產對經濟增長的負面作用也逐漸凸顯。
一是2020年后，房地產行業對經濟增長的貢獻逐漸減少。國家統計局數據顯示，2000年，中國房地產增加值僅為4141億元，在當年GDP中占比4.1%。2020年，中國房地產增加值躍升至74553億元，GDP占比上升至最高點7.3%。這意味著在20年時間里，房地產增加值大漲70412億元，增長率達78%。但2021年以來，受多種因素影響，房地產業增加值占GDP的比重呈現較大幅度的逐年下降趨勢，從2021年的6.7%下降至2022年的6.1%，2023年比重則進一步降至5.8%（2015年以來的最低點），表明房地產對經濟貢獻的比重進一步減少。
二是房地產投資持續負增長拖累固定資產投資。2001年至2023年間，房地產開發投資額從2001年的6344.1億元增長到2023年的110912.88億元，整體上呈現出顯著的增長趨勢。2022年和2023年房地產開發投資連續兩年出現負增長，分別為-10%和-9.6%，顯示出房地產市場正在經歷深度調整。2024年1—8月份，全國房地產開發投資69284億元，同比下降10.2%。其中，住宅投資52627億元，下降10.5%。房地產開發投資指標總體上處于跌幅略大的區間，且沒有企穩跡象，已經拖累固定資產投資增速。
三是房地產市場持續低迷對土地出讓金也產生了影響。近五年，上海土地成交量在2021年到達高位，此后連續兩年均呈現下滑趨勢。自2021年實行土地集中供應制度以來，上海各批次集中供地整體呈現下滑并趨穩的態勢。2022年土地出讓金創歷史新高，全年涉宅用地成交總金額達到2840億元。2023年上海四批次集中供地共成交72宗涉宅用地，成交金額2200億元，成交金額較2022年全年下降22.5%。2024上半年，上海全市土地出讓金共計500余億元，同比下跌約80%。土地出讓金受房地產市場低迷影響呈現大幅下滑。
行業風險上升，金融系統面臨考驗
自2020年中央提出三道紅線之后，諸多房企就面臨著暴雷和流動性危機。根據易居研究院統計，2023年房地產出險企業總負債8.7萬億，市場上雖然還存在一些有收購能力的企業，但占比僅35%。2024年百強房企經營情況進一步惡化，由于銷售下滑使得房企銷售回款大幅下降，導致諸如萬科等優質房企甚至央國企，也已經出現流動性危機。
房地產企業紛紛暴雷，引發行業風險。以恒大集團為例，2023年7月17日公布的財務報告揭示了其高達2.44萬億元人民幣的債務，以及在2021年和2022年兩年間累計虧損8120.3億元人民幣的情況。
此外，法拍房數量的增加也反映了房地產市場的風險上升，尤其是在疫情影響、經濟下行壓力加大的背景下，一些購房者面臨償還貸款能力下降的問題，導致貸款違約風險增加。且在房地產市場下行后全國法拍房成交量也呈現持續下行態勢，使得2021年以來法拍房市場規模擴大。由于房地產相關貸款占銀行貸款余額的23%，其中約80%為個人住房貸款。法拍房的持續上升代表著行業風險在持續上升，對金融系統是一個考驗。
以上海為例，上海法拍房市場在2021-2024年間市場熱度上升，尤其是在豪宅法拍房領域。2023年8月的數據顯示，上海法拍市場累計掛拍各類法拍房源2612套，相比2022年同期的1254套增長了108.3%。但市場承接方卻持續萎縮，2024年受二手房市場行情冷淡影響，上海法拍房成交難度也隨之增加，甚至不少地段良好、房源所處小區管理品質優良的法拍房源也面臨著流拍。
企業探索新模式，拓展非開發業務
供求關系發生重大變化從某種意義上并不完全是負面，也有相當一部分積極影響。例如有助于推動企業主動變革，優勝劣汰，無法適應今后專業化和精細化時代的企業終將被淘汰。同時，由于過去提供的很多住房產品無法滿足當前人們對美好生活的向往，當前市場上多樣化的改善性需求還比較旺盛，這有助于整個房地產產品的不斷升級，相比過去房子不愁賣的年代，當下購房人有更多的選擇，因此對產業的要求也越來越高，除了要有更好的地段、更好的戶型、更好的物業管理服務之外，對開發商的品牌要求也不斷提升，考驗企業的品牌能力、產品能力、服務能力等一系列綜合水平。
以龍湖集團為例，由于三年來龍湖集團持續面臨市場調整壓力，不得不積極探索新發展模式進行轉型。2024上半年，龍湖龍智造新簽代建建筑面積432萬平方米，累計代建銷售40億元，助力項目價值提升。同時，還積極拓展非開發業務板塊，如運營業務和物業服務業務。2024上半年，龍湖集團運營業務實現收入66.1億元，同比增長4.3%；物業服務業務實現收入64.9億元，同比增長11.1%。
可見，房企積極探索新發展模式，對過去以銷售收入為主的傳統模式向以穩定現金流為主的新模式轉型，對過去以重資產為主的傳統模式向以輕重并舉的新模式轉型。
文章來源：易居研究院
