今年4月中央政治局會議定調“消化存量房產和優化增量住房”后，自然資源部發文，直指限制土地供應去庫存。5月，自然資源部辦公廳發布《關于做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》，強調加強部門協同聯動，嚴格落實對應去化周期的住宅用地供應機制，遏制部分城市住宅用地供應不合理增長。在這一背景下，部分城市出臺關于加快房地產去庫存相關政策，其中重要的方向就是允許商辦類用地或用房改為居住類用地或用房，旨在緩解商業辦公項目的高庫存壓力，優化土地供應結構，提高土地利用效率，并為居民提供更多的居住選擇。
各地“商改住”政策動態
近期，海南萬寧與湖南長沙兩地相繼推出引人注目的“商改住”政策，為商業辦公類商品房的去庫存問題提供了創新性解決方案。
1、2024年6月海南萬寧發布《促進商業辦公類商品房去庫存工作方案》
該方案在設定合理前提的基礎上，允許符合條件的商辦類商品房參照住宅進行管理。購房者將享受到與住宅同等的待遇，包括子女就近入學、按住宅標準收取的水電氣費用等。這一舉措不僅減輕了購房者的經濟負擔，還提升了商辦類商品房的居住價值。
2、2024年7月湖南長沙發布《關于支持公寓等類住宅商品房調整為住宅有關事項的通知》
長沙市自然資源和規劃局等部門聯合下發《關于支持公寓等類住宅商品房調整為住宅有關事項的通知》，明確長沙市轄區范圍內，將暫停新的公寓等類住宅項目規劃審批。已完成項目總平面圖審批但開發、去化存在困難的公寓等類住宅商品房，經論證可行后可依規依程序調整為住宅。
3、2024年7月云南昆明發布了《關于優化昆明市房地產市場平穩健康發展政策措施》
明確要求暫停新的商業辦公用地供應，并允許按程序申請將計劃供應的土地調整為居住用地。屬地政府（管委會）根據片區控制性詳細規劃和商業商務用房配置、去化等情況，在滿足公共服務設施和基礎配套設施承載力的前提下，可按程序申請將計劃供應的土地調整為居住用地，依法開展控制性詳細規劃修改。對已出讓尚未建設的非住宅商品房用地，允許按規定轉型用于養老、文旅、體育等新興產業項目的開發建設。對于申請調整為住宅的，可由屬地政府（管委會）研究，在符合片區總體功能定位、滿足公建配套的前提下，原則上收回土地后按程序調整規劃，重新組織供應。
4、2024年5月深圳市住房和建設局關于征求《關于既有非居住房屋改建保障性租賃住房的通知（修訂征求意見稿）》意見的通告
該政策優化了“非居改?！钡墓ぷ鳈C制，適度放寬了非居住房屋的改建條件。該文件表明“既有非居住房屋改建保障性租賃住房，是指將閑置和低效利用的商業、辦公、旅館（酒店）、廠房、研發用房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房的行為。
各地“商改住”的相關案例
1、上海
上海徐匯斜土路地塊，原小米總部地塊，已由商辦用地調整為住宅用地，容積率由3.0調整為2.2，并配建社區級公共服務設施。該地塊最初由小米全資子公司謐空間（上海）信息科技有限公司在2021年競得，當時作為商業辦公用地，成交價15.5億元，折合樓面價31001元/平方米。后經過政府收儲重新上架，該地塊起始價為36.96億元，起始樓面價約10.08萬元/平方米，且未設中小套型比例要求，轉變為住宅用地。上海2024年第四批住宅用地出讓公告：該批次中，“原小米地塊”以住宅用地性質再度現身，擬以“招掛復合”方式出讓，即當有效申請人數達到或超過6人時，地塊采用有競價招標方式出讓。
2、深圳
近日，深圳發布公告，計劃于12月2日以掛牌方式出讓南山區粵海街道一宗地塊。今年以來，深圳推地步伐放緩，在這宗地塊推出之前僅成交三宗地塊。此次推出的地塊位于深圳核心區的后海金融總部基地，掛牌價也達到126.52億元。這宗地塊是調規而來的。今年7月7日，深圳市規劃和自然資源局南山管理局發布通告稱，計劃將深圳后海片區兩宗商業服務業設施用地的性質調整為“商服用地+居住用地”。除此以外，這宗地塊不再“雙限雙競”，也即不限制銷售價格，也不受“90/70”的政策限制，并將以“價高者得”確定競得者。從位置、配套乃至地價等各方面條件來看，這宗地塊將有望成為標桿項目。根據出讓公告，這宗地塊總面積為3.86萬平方米，規劃建筑面積為26.3萬平方米，起拍價為126.52億元。此次掛牌地塊位于后海金融商務總部基地，緊鄰登良地鐵站。出讓宗地含商務公寓7萬平方米，其中4萬平方米可分割轉讓、3萬平方米限整體轉讓。此外，這宗地塊的銷售價格、戶型設計等，出讓公告也未作出限制。
3、杭州
杭州全市多個地塊計劃進行“商改住”，主要集中在擁江兩岸核心區及申花、蔣村、三塘等核心板塊，涉及的土地面積超過500畝。
文章來源：易居研究院
