2016年7月1日，住建部、國家發改委和財政部聯合下發《關于開展特色小鎮培育工作的通知》，決定在全國范圍開展特色小鎮的培育工作。
現階段，特色小鎮已經發展出歷史文化型、特色產業型、生態旅游型等不同的類型，但無論何種類型，項目用地都是特色小鎮開發的物質載體，項目用地的取得方式問題是特色小鎮項目共同面臨的問題。
如云南某特色小鎮項目，該項目既屬于特色產業型小鎮，是著名特色中草藥的原產地，又屬于生態旅游型小鎮，位于風景秀美的山區。項目規劃范圍內有特色膳食街、音樂小鎮、養老社區、滑雪場、醫院、學校、劇院、溫泉酒店、商業地產等業態。由于項目業態不同，投資人獲取項目用地的方式和途徑也不同。
用地方式
1、劃撥方式。
劃撥方式的首要條件是土地用途要符合《劃撥用地》目錄。因此，并非小鎮范圍內所有項目用地都需由投資人有償獲得，對于小鎮范圍內的市政道路、公共廣場、綠地、供水設施、公益學校、公益醫院等可以采用劃撥方式提供，一定程度上減輕投資人的壓力。
但需注意的是，劃撥土地用途限制較為嚴格，且國家有縮減劃撥用地范圍的趨勢，營利性的學校、醫院、劇院等都難以通過劃撥方式供地。
2、出讓方式。
土地出讓方式是特色小鎮取得土地使用權的主要方式之一，小鎮范圍內的商業住宅、酒店等項目用地都需要通過此種方式獲取，但根據我國法律規定，國有建設用地使用權原則上必須通過招標、拍賣、掛牌（招拍掛）方式公開出讓，而且出讓人不能與意向受讓方約定土地出讓價格及掛牌底價，投資人并無法協議控制拿地價格。
實踐中，多有通過定向設置供地方案、競買條件等方式間接鎖定投資者，進行所謂“定向招拍掛”的，亦有通過將土地出讓金的地方政府留存部分直接返還給投資人，間接鎖定土地出讓價格的，但這些也都被相關法規政策所禁止。
3、租賃方式。
根據《規范國有土地租賃若干意見》的規定，國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，國有土地租賃可以采用招標、拍賣或者雙方協議的方式，但有條件的，必須采取招標、拍賣方式。而且部分地區要求，商業、旅游、娛樂等經營性用地的租賃或者有二個以上租賃土地意向人的租賃，必須采用招拍掛的方式。同時，國有土地租賃還受租賃期限的限制，一般不超過5年，最長不超過《合同法》規定的20年。對于小鎮范圍內的滑雪場、游樂場等都可以考慮通過租賃方式獲得土地使用權。
4、集體土地入市的方式。
特色小鎮常常涉及到村鎮集體建設用地，根據《土地管理法》的規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設，但是目前政策已有逐步放開的趨勢。2014年12月，中央全面深化改革領導小組審議通過了《關于農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》，在全國選取的33個區（縣）試點區域內，暫時調整實施集體建設用地使用權不得出讓等規定，在符合規劃、用途管制和依法取得的前提下，允許存量農村集體經營性建設用地使用權出讓、租賃、入股，實行與國有建設用地使用權同等入市、同權同價。隨著集體土地入市，使用集體土地也將是投資者可以考慮的土地取得方式之一。
5、“PPP+土地”合并實施的方式。
以PPP模式實施的特色小鎮項目，根據國土資源部《產業用地政策實施工作指引》的規定，可將通過競爭方式確定項目投資主體和用地者的環節合并實施。也即，在特色小鎮PPP項目公開遴選社會投資人時，相關產業用地也一并進行掛牌出讓，社會投資人中標PPP項目的同時也獲得相關產業用地的使用權。
特色小鎮項目中，項目用地的獲取方式需要根據項目的具體業態、土地性質等確定，往往最能產生效益的地塊，也是最搶手的、價格最高的，投資人需要“事前算贏”，在投資前綜合考慮小鎮范圍內各種業態的用地成本和效益以及拿地風險。對于部分營利性較弱的特色小鎮項目，投資者也可以與政府協商合作開發小鎮范圍外的其他經營性資源作為補償。總之，投資者需要謹慎研判相關風險，自行平衡整體收益。
文章來源：商法月刊
