為啥商業地產越來越難做了
國內越來越多的商業地產覺得自己在茍延殘喘，曾經風光的大型購物中心為什么會變得這么難？頂級奢侈品關店收縮，百貨門店頻頻關閉，大量同質化商業招商遇難題，零售市場噩耗連連。
飆馬商業地產分析，商業地產越來越難做的原因有以下幾個方面
表面原因：電商的沖擊
“周末到大商場逛街，走累了喝茶吃飯，下午再看個電影。”曾幾何時，這種最為流行的大眾生活模式，正在被顛覆。“周末家中葛優躺，上視頻網站看看電影電視劇，餓了吃頓外賣，缺了啥直接淘寶京東。”足不出戶的“宅生活”取而代之成為很多人的生活常態。當互聯網全面深入我們的生活，廣大消費者的商業行為逐漸脫離店鋪和實體，不僅改變了商業格局，商業地產也面臨挑戰。
從一些機構發布的數據顯示，網購的品類主要集中在服裝飾品、化妝品、數碼電器等標準化電子產品。也就是說，受電商沖擊最大的是傳統百貨業，服務業態和體驗業態尚不明顯。這也意味著，以傳統百貨業為核心的商業地產將面臨巨大沖擊。
深層次原因：商業地產的過剩和同質化
以購物中心為例，不管是商場設計、品牌引進、店面鋪陳還是商場的營銷手段及運營方式，似乎都可以用“差不多”來形容，在消費者看來，購物中心幾乎千篇一律，基本上都是百貨、餐飲加電影院，早已產生審美疲勞。甚至有的城市，兩個同類型購物中心相距不過千米遠。
目前為止，全球10個購物中心面積最多的城市，有8個在中國，但是這種數字不一定是絕對的，而是相對的。
現在二線城市的商業地產發展迅猛，而且供應量遠遠大于接受量。世界上一些發達城市并沒有這樣的增速和增量，但是經濟并不處于高速發展的過程，所以我們可以看到，二線城市商業地產開發是這樣的現象。
根本原因：商業地產項目在開始的時候商業地產策劃沒有做好
當前國內經濟進入中高速增長周期，在此過程中，整個行業科技以及消費者需求都在改變，所以商業地產的結構也在改變，并以此驅動整個商業地產業態的變化。而商業地產策劃的前期缺位，導致了很多項目在開始的時候定位就不準確，沒有理解到商業地產面向未來發展的新理念不止是賣東西，而是提供新的生活方式。朝陽大悅城，上海K11取得的成功都在證明，基于消費者消費習慣和行為的改變，以文化體驗式為主的商業地產開始贏得更多的客流。”
開發企業要清醒的認識到商業地產的開發與住宅地產的開發完全是兩碼事，住宅地產賣的是可居住的成品住房，商業地產開發銷售的商鋪只是半成品，經過市場培育、商業運營后，價值才能體現出來。因此，商鋪價格不要盲目的攀高，商鋪規劃設計不能只看自己的喜好，必須找準市場定位。
從拿地的角度來說，建議開發商對目標地塊開展城市區域板塊進入的專業策劃論證，必須對地塊所在板塊有前瞻性的認識，對板塊同類產品有前端性的研究，對未來發展趨勢有專業化的判斷。
從定位的角度來說，專業服務機構保駕護航，能有效減少項目的試錯成本，要因地制宜，根據地塊所在的位置來設計相應的產品；企業要少做偏門，做自己最拿手的類型；不鼓勵跨界操作，比如用做住宅的思路去做商業，這種跨界很可能就會讓項目開發走進死胡同。
在規劃設計方面，務必要重視市場策劃與建筑策劃的對接，要讓前期專業策劃服務成果，經過開發企業的取舍形成規劃設計任務書，再來按任務書做設計，這是商業地產開發標準化的流程。拿地就直接開展規劃設計，忽視市場要素的配置，輕視開發價值的挖掘，都要付出高昂的代價。以前萬達的太原街就因為前期的定位缺失炸掉重來，不是每一個開發商都有這個勇氣和實力。
對于商業地產陷入困局的原因，請在下方留言與飆馬一起探討……
