做好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，你不得不知的三大策略

隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，住宅需求逐漸回歸理性，而新時(shí)代下中國(guó)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的提速使產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)價(jià)值和區(qū)域性發(fā)展機(jī)遇徹底爆發(fā)，成為房企及各路資本轉(zhuǎn)型發(fā)展的新風(fēng)口。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前已有近50家傳統(tǒng)房企入局或加速產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)布局，包括萬(wàn)科、綠地、碧桂園、保利、世茂、招商、金茂、金地、金科等一大批品牌房企。

 

 

圖：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)力轉(zhuǎn)變

 

在當(dāng)前大力培育經(jīng)濟(jì)新動(dòng)能、加快戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的形勢(shì)下，以土地財(cái)政、房地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)和土地資源買賣為基本框架的傳統(tǒng)園區(qū)開發(fā)模式進(jìn)入轉(zhuǎn)型發(fā)展的新時(shí)期，同時(shí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)也走上產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的新路徑，去房地產(chǎn)中心化成為首要任務(wù)。這對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)也是一種挑戰(zhàn)，使得企業(yè)不斷變革升級(jí)運(yùn)營(yíng)模式：一方面通過(guò)產(chǎn)業(yè)孵化與投資為核心搭建產(chǎn)業(yè)生態(tài)閉環(huán)，形成新型商業(yè)模式發(fā)展的內(nèi)生動(dòng)力；另一方面引進(jìn)社會(huì)資本，轉(zhuǎn)型資產(chǎn)管理者，以少量資金撬動(dòng)巨量資產(chǎn)；此外，還通過(guò)合作、并購(gòu)、管理輸出等方式，實(shí)現(xiàn)對(duì)園區(qū)產(chǎn)權(quán)和運(yùn)營(yíng)權(quán)的擁有。

 

回歸產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)價(jià)值、變革運(yùn)營(yíng)模式

以產(chǎn)業(yè)孵化與產(chǎn)業(yè)投資為核心搭建產(chǎn)業(yè)生態(tài)閉環(huán)，綜合提升產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)力

 

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)真正的價(jià)值在于長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)與優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)企業(yè)則是帶來(lái)稅收與長(zhǎng)期穩(wěn)定現(xiàn)金流的重要力量。產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)優(yōu)秀企業(yè)聚焦產(chǎn)業(yè)資源，變革產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)模式，形成產(chǎn)業(yè)集群，實(shí)現(xiàn)園區(qū)良性造血循環(huán)，致力于長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

 

張江高科轉(zhuǎn)型“新三商”模式：張江高科在探索建設(shè)世界級(jí)綜合性國(guó)家科學(xué)中心的道路上摸索出一條集科技地產(chǎn)商、產(chǎn)業(yè)投資商、創(chuàng)新服務(wù)商的“新三商”模式：企業(yè)逐步改變之前以工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)為主導(dǎo)的“高投資、重資產(chǎn)、慢周轉(zhuǎn)”模式，向“股權(quán)化、證券化、品牌化”轉(zhuǎn)型，尋找科技地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)投資的有機(jī)融合、協(xié)同發(fā)展。針對(duì)不同企業(yè)在不同時(shí)期的融資需求，張江高科以直接投資、參股基金投資、管理基金投資等多種方式精準(zhǔn)投資，并通過(guò)與武岳峰基金、金浦基金、經(jīng)緯資本、源星資本等合作，實(shí)施從天使、VC、PE到產(chǎn)業(yè)并購(gòu)的全投資鏈布局。通過(guò)“投資一批、股改一批、上市一批、退出一批、儲(chǔ)備一批”，形成了產(chǎn)業(yè)投資的良性滾動(dòng)循環(huán)，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供支撐。

 

星河“房東+股東”模式：星河產(chǎn)業(yè)利用母公司四大業(yè)務(wù)的聚合，匯集涉及產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的核心要素，構(gòu)造了企業(yè)獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式：房東+股東。房東即為在不同發(fā)展階段的企業(yè)提供相應(yīng)的物理空間，包括創(chuàng)客空間、孵化器、加速器、總部基地及各類生活配套等；股東則是為園區(qū)內(nèi)企業(yè)提供相應(yīng)的投融資服務(wù)。在股東方面，星河產(chǎn)業(yè)能夠提供現(xiàn)金和非現(xiàn)金兩種投資方式，其中，非現(xiàn)金投資主要包括三種方式：服務(wù)換股權(quán)、租金換股權(quán)和產(chǎn)權(quán)換股權(quán)，前兩種更多針對(duì)初創(chuàng)類企業(yè)，第三種則主要針對(duì)形成一定規(guī)模、有自主購(gòu)買物業(yè)訴求的大中型企業(yè)。截至2017年上半年，星河產(chǎn)業(yè)已參與逾60家初創(chuàng)類企業(yè)的投資，其中約三分之一為直投、三分之二為跟投，接近四分之一已實(shí)現(xiàn)退出。

 

華夏幸福產(chǎn)業(yè)孵化：華夏幸福自2014年提出并實(shí)施“全球技術(shù)—華夏加速—中國(guó)創(chuàng)造”的創(chuàng)新發(fā)展戰(zhàn)略，建立起了“孵化器—加速器—專業(yè)園區(qū)—產(chǎn)業(yè)新城”的產(chǎn)業(yè)培植鏈條，聯(lián)手戰(zhàn)略合作伙伴太庫(kù)，堅(jiān)定地以國(guó)際化視野走出一條“產(chǎn)業(yè)孵化”的新路。截至目前已引進(jìn)多家企業(yè)入駐旗下產(chǎn)業(yè)園區(qū)。其中，2017年9月，由世界工業(yè)機(jī)器人四大家族之一的安川電機(jī)與韓國(guó)都林自動(dòng)化合資的安川都林應(yīng)用設(shè)備有限公司正式簽約入駐香河產(chǎn)業(yè)新城，此次簽約將壯大香河機(jī)器人產(chǎn)業(yè)集群的整體實(shí)力，完善香河的機(jī)器人產(chǎn)業(yè)鏈條；同日，來(lái)自硅谷的Crowdz、MatchUpBox、Seevider、Dotin等4家美國(guó)企業(yè)還簽訂了入孵協(xié)議。

 

 

產(chǎn)融突破轉(zhuǎn)型資產(chǎn)管理者

引進(jìn)社會(huì)資本，以少量資金撬動(dòng)巨量資產(chǎn)

 

面對(duì)新的市場(chǎng)機(jī)遇與挑戰(zhàn)，模式重塑成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)謀求長(zhǎng)期發(fā)展的重要舉措，產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)優(yōu)秀企業(yè)盤活存量，由“融資驅(qū)動(dòng)”向“投資驅(qū)動(dòng)”轉(zhuǎn)變，有效實(shí)現(xiàn)產(chǎn)融結(jié)合。

 

招商蛇口與太盟投資成立規(guī)模為16億元的離岸地產(chǎn)基金，基金將以總對(duì)價(jià)50億元在境外協(xié)議轉(zhuǎn)讓形式收購(gòu)招商蛇口持有的三項(xiàng)資產(chǎn)相關(guān)股權(quán)。未來(lái)，招商蛇口將復(fù)制該模式，并綜合運(yùn)用地產(chǎn)私募基金、REITs等全生命周期的資本通道，促進(jìn)項(xiàng)目去化，實(shí)現(xiàn)資源的有限循環(huán)。同時(shí)，該地產(chǎn)基金的成立，有助于推進(jìn)公司持有型物業(yè)產(chǎn)融結(jié)合的落地，在貢獻(xiàn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的同時(shí)，促進(jìn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力和地產(chǎn)金融能力的提升，以產(chǎn)融創(chuàng)新助力招商蛇口戰(zhàn)略落地、智慧發(fā)展。

 

普洛斯聯(lián)手中國(guó)人壽設(shè)立100億規(guī)模的物流地產(chǎn)增值收益型基金，雙方共同擔(dān)任基金管理人。基金以股權(quán)投資方式，抓住國(guó)內(nèi)物流基礎(chǔ)設(shè)施并購(gòu)整合的機(jī)會(huì)，投資于境內(nèi)一二線核心城市增值型物流資產(chǎn)，首期資產(chǎn)主要位于北京、上海和蘇州。基金的設(shè)立有利于普洛斯抓住國(guó)內(nèi)物流基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)的發(fā)展機(jī)遇，快速助推其中國(guó)業(yè)務(wù)的發(fā)展。

 

東湖高新與平安不動(dòng)產(chǎn)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，未來(lái)將以專業(yè)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)品牌優(yōu)勢(shì)與園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，充分結(jié)合平安不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)大的品牌、資金與產(chǎn)業(yè)資源的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，助力區(qū)域產(chǎn)業(yè)招商與園區(qū)運(yùn)營(yíng)。

 

 

輕重并舉、合縱連橫

并購(gòu)重組求新變，業(yè)務(wù)規(guī)模快速擴(kuò)張

 

一方面，部分企業(yè)憑借良好的運(yùn)營(yíng)服務(wù)模式與強(qiáng)大的品牌影響力通過(guò)品牌輸出和托管運(yùn)營(yíng)的方式，壯大業(yè)務(wù)規(guī)模。如聯(lián)東與六安市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)簽約輕資產(chǎn)項(xiàng)目合作協(xié)議，以品牌與運(yùn)營(yíng)輸出的方式合建產(chǎn)業(yè)園區(qū)；市北高新摒棄具有多項(xiàng)弊端的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)載體開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式，依托全資子公司平臺(tái)探索品牌運(yùn)營(yíng)服務(wù)輸出的全新模式，緊緊抓住上海中心城區(qū)“城市更新再造”的機(jī)遇，先后在黃浦、靜安的核心CBD地區(qū)成功打造了“創(chuàng)越·風(fēng)口匯”和“創(chuàng)越·源空間”等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新地標(biāo)。

 

另一方面，企業(yè)通過(guò)收并購(gòu)相關(guān)項(xiàng)目股權(quán)，獲得園區(qū)的產(chǎn)權(quán)和運(yùn)營(yíng)權(quán)。如啟迪協(xié)信通過(guò)收購(gòu)鼎暉基金在恒生科技園項(xiàng)目中的全部持股，獲得恒生科技園位于杭州、常州、無(wú)錫、洛陽(yáng)、天津五地的園區(qū)項(xiàng)目，合計(jì)占地約1000畝，建筑面積100余萬(wàn)平方。在啟迪協(xié)信和恒生電子強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手之下，恒生科技園有望突破多年來(lái)基金持股的局限性，迎來(lái)加速發(fā)展。目前雙方已經(jīng)達(dá)成“以杭州為基地、深耕長(zhǎng)三角地區(qū)”的發(fā)展共識(shí)，“恒生科技園”將作為獨(dú)立品牌繼續(xù)存在，并已開始在目標(biāo)區(qū)域拓展新的科技產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。

 

此外，還有部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)優(yōu)秀企業(yè)，通過(guò)與其他集團(tuán)合作的方式，借助集團(tuán)資源優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大業(yè)務(wù)布局。如天安數(shù)碼城分別與萬(wàn)科和中集產(chǎn)城合作，憑借自身在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合中集集團(tuán)優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)資源與萬(wàn)科優(yōu)質(zhì)的土地資源落地多個(gè)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，其中天安數(shù)碼城與萬(wàn)科聯(lián)合成立的公司不足三月便先后在吳江、東莞、汕尾落下三子，發(fā)展尤為迅速。

 

未來(lái)，靠運(yùn)營(yíng)而來(lái)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)企業(yè)應(yīng)緊緊跟隨經(jīng)濟(jì)政策的變化與時(shí)俱進(jìn)、開拓創(chuàng)新，以產(chǎn)業(yè)為發(fā)展基石強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)能力，打出管理輸出、人才輸出、品牌輸出的組合拳，同時(shí)強(qiáng)化產(chǎn)融結(jié)合、提升園區(qū)操盤水平，并購(gòu)開發(fā)主體股權(quán)、擁有運(yùn)營(yíng)園區(qū)產(chǎn)權(quán)，致力于創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)機(jī)制，打造專業(yè)化、市場(chǎng)化和國(guó)際化的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)和體系。只有這樣方能賦予園區(qū)以活力和魅力，實(shí)現(xiàn)園區(qū)與企業(yè)的共贏成長(zhǎng)，練就園區(qū)獨(dú)到的運(yùn)營(yíng)模式，實(shí)現(xiàn)園區(qū)的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展。

 

 

文章來(lái)源：產(chǎn)城瞭望