房地產企業轉型，是近幾年房地產行業里最熱的話題，文旅地產、產城融合、新城鎮建設等等，都被很多房企列為轉型的必選項。
轉什么？怎么轉？是房企轉型必須解答的兩大問題。
今天這篇文章轉自我的朋友吳建斌，他擅長從專業的財務角度去分析和解讀問題。
他曾與一幫很有社會影響的朋友一起，在上海黃浦江邊研討未來智慧城項目如何推進的問題。這次研討引發了吳建斌對產城融合的一次深入思考，這篇文章正是思考的成果之一。
他結合自己的親身經歷，對產城融合模式展開了深入的分析，并從自己專業的財務角度出發，給產城融合模式算了一筆經濟賬。這筆賬算出來的結果，并不樂觀。
雖然他的結論仍有待時間來檢驗，但他提出的每一個問題，仍然值得每一個希望轉型的房企認真思考。
— 壹 —
這些年來，我們國家大力推進了各種城鎮化建設。城鎮化建設發展經歷了三個階段：第一個階段，推進新農村建設。很多城市、農村，如雨后春筍一般，建設了許許多多這一類的房子；第二個階段，推進城市化或城鎮化建設。一開始，幾乎所有人都并沒有弄清楚什么是城市化，什么是城鎮化。就這樣搞了，問題也來了；第三個階段，推進新城鎮化建設，明確提到以人為本。所謂如今的新城鎮不同于原來的城鎮化，也許更具中國特色。回想起來，每一個階段都有當時的情況和任務，實踐證明各方面并沒有想清楚，也就草草收場。
從房地產人的角度去看，目前中國的城鎮化率不高，也就58%，離發達國家的80%仍有相當的距離。這便是房企的機會。如果城鎮化率每年有1%的轉化率，也就是說，每年要有1500萬人進城。當城鎮化開始的那幾年，大中城市容納量還是可以接受的，可事實上，如今很多一二線城市已經沒有了容納能力。每年的城市化率隨之越來越低。加上房地產發展受到很多方面的限制，那么，城鎮化率就每年不會有1%的轉化率。從這個角度來看，大中城市房地產已經趨于飽和，再很難有前幾年的大幅增長空間了。
當前，由于振興農村又一次提到議事日程上，那么地理位置上的城鄉結合部就有可能是新形勢下的必然選擇。
— 貳 —
那么，什么是智慧城？首先，智慧不等于知識，也不等于聰明，沒有讀過書的人一樣充滿著智慧，基于此，智慧城到底是一個什么樣智慧呢？關于這個問題提出，值得推敲。
過去幾年，在政府主導下，在房企轉型迫切性極高的倒逼下，很多城市都做了許多產城融合的項目。譬如，文旅產業、康養產業、科技城、開發區等。數據顯示，這些名目繁多的項目政府和民間都投資了很多錢，花了很多精力，可成功的不多。究其原因，第一，選址錯誤，或遠離主城，或遠離傳統風景名勝區，或遠離傳統繁華生活區；第二，規模太大，動輒幾十平方公里，需要巨額資金來保證；第三，建設期太長，長到資金沒法接上；第四，運營期間沒有良好的經營現金流，唯有通過負債維持，負債就像滾雪球一樣越滾越大；第五，投融資模式沒有精算，以為借來的錢不還一樣；第六，沒有核心產業支撐，一方面按和政府的約定要投產業，可是根本就不懂產業，另一方面期待引進產業，又受制于人；第七，沒有可續持發展的總體安排，倉促上陣，然后就騎虎難下。在土地價值上升的年月，賣地可以挽救企業，可如今土地價值碰到天花板，升值的空間大大縮小，于是遇到的問題就無解了。
這一輪下來，特別是前幾年以產城融合為主的房企，風光過幾年，可如今日子難過，其中的原因就在上面列出的七條之中。
— 叁 —
任何投資項目，企業都是要算賬的。
什么叫算賬？就是投入產出關系。如果一個項目的投資開發期很長，還本期也很長，又沒有長期的便宜的資金可使用，如果遇到這樣的情況，哪怕你的企業財力雄厚，那不能干上兩三個這樣的項目，不信就試試吧。
衡量一個項目的投入回報有很多個指標，其中IRR（內部報酬收益率）算是一個。
這個指標在國際上很常見。我們經常遇到一些外國基金來到中國投資項目時，都用這個指標來測算。他們一般要求的IRR不能低于25%。這個指標的存在有它的科學性，但在做投資模型時，在排布未來年度的現金收支時，有人為操縱的因素，往往使投后結果和當初預測時做的投資模型差別巨大。如果出現這樣的情況，老板就要罵娘了。
還有一個土辦法，這是很多中國房企老板常用的指標，就是股東年化資產回報率。就是說，一個項目也許投資額很大，但老板就給你那么點錢，也許是一成也許是兩成，其他投入的資金來源要么靠借款，要么靠占用施工單位的資金，要么靠銷售回款，你能加多大杠桿考驗的是你項目運營團隊的本事。總而言之，若能實現股東年化資金回報率達30%以上，這個項目就可以投資。
事實上，過去20年中國房企之所以能快速成長，特別是近年來爆發式增長，以至于快速聚集財富，快速攻城略地，就是因為把這個公式用到了極致，用到了爐火純青的地步。
為此，還有若干獎勵機制來配套。
— 肆 —
當然，極少數房企產城融合也有成功的案例，他們有那么幾條經驗是這樣的：
第一，項目從一開始就要形成各方面的共識，即政府和企業的訴求是一致的，在開發投資過程中，相互理解，相互支持，相互包容；
第二，項目投資要立足于能控制。不能控制的事情千萬不要做，若僥幸上馬，就會掉進泥坑中越陷越深；
第三，在選址上要下功夫。中國的城鎮化經過多年的高速發展，如今發展的速度絕對是慢了下來。有時，就差那么一兩公里的路程，就千差萬別。專家認為，只有到傳統風景名勝、繁華地帶或帶著像迪士尼這樣的IP，才敢推進遠郊的產城項目；
第四，投入產出的經營現金流從一開始就要平衡，即使不能馬上平衡，但也不能拖得太久。特別是民企，項目只有有了經營現金流才能救你自己，否則你死了沒人會同情你的；
第五，一定要有很好的資金來源渠道，而且融資成本要低。所謂很好，也就是資金額度要大，使用期要長。沒有這樣的資金，就千萬不能投資產城融合的項目。
— 伍 —
作為財務金融出身的我，經歷過許多投資項目，始終在產城融合項目投資上一直很慎重，因為總覺得算賬算不過來。去年，我們產業發展中心動員31個區域找到了132個項目，立項立了96個，簽投資意向簽了41個，做策劃方案做了42個，最后內部過會了6個，而確權僅僅確權了3個。如果按照類別劃分，我們跟進過的文旅項目一共22個，一個未成；我們跟過康養項目12個，一個未成；我們跟過科創項目15個，一個未成；我們跟過教育項目21個，勉強成了兩個。
對錯今日難以判斷，只能交給歷史來證明。
房企投資項目時，我始終以為要問三個問題：第一，錢從哪里來，來多少，用多長，融資成本是多少？第二，能算過賬嗎，IRR是多少，股東年化資金回報率是多少，利潤是多少？第三，推動這個項目投資的團隊愿意跟投嗎，如果愿意，他們投多少？占比是多少？所有的這些，都要用市場化的思維去想問題，用市場化的手段去推動，用市場化的原則去退出。如果不能市場化推進，就不要搞了。
半天的研討，打開了思想的天窗，其結論就是不管項目類別叫什么，哪怕賦予一個再好聽的名字叫智慧城，哪怕它的內涵外延都很吸引人，但一定要冷靜，一定要問資金從哪里來，能算過賬嗎，團隊愿意跟投嗎？如果其中有一個條件不能未能很好回答，這樣的項目在投資時都要小心又小心。
當下房企，轉型還是要小心。
