TOD是以公共交通為先導的開發項目，將傳統商業及綜合體開發與城市公共交通相融合。從字面上看，TOD似乎更側重公共交通，通達的公共交通往往能給項目自身帶來福利，但隨著項目的逐步深化，常常會發現這些福利反而會衍生出更多的麻煩與難點。只有將外部交通狀況、未來規劃與內部交通設計有機地結合起來，構建內外交融的交通體系，讓交通更好地為功能服務，才是TOD項目成立與成功的先決和關鍵因素。結合幾個實踐案例來具體說明TOD商業開發的交通相關點。
上海萬象城
上海萬象城如同所有的TOD項目一樣，有著非常復雜的交通體系。該項目比較大的特點是：整個地塊長度近一公里，給項目帶來相當大的難度；一個從頭至尾400米的購物中心也非常罕見，對于動線布置有著很大的挑戰；商業體量大，占地有限，全部商業的層數加起來有7層（地下1層加上地上6層），如何將地鐵人流從遠端的站廳引到這里，而地下和地面的人流又能引導至高區商業，尤其是處于一個缺乏商業氛圍的區域的商業項目而言是相當難設計。
萬象城總體布局示意圖
地鐵10號線車站偏于地塊西北角外的道路以下，從地鐵站出來將會經過一條很長的通道，才是購物中心的B1層商業。如今，地鐵長通道已經成為了一條熱鬧的地下商業街。同時我們打造了一個商業多首層概念——各種交通形式進入商業，無論是地下一層的地鐵，還是地面的出租車或是開車到地下和地上的車庫，都能順暢地從多個不同的層面直接連到商場。
上海萬象城人行步道流線示意圖
商場一側緊鄰著軌交車廠的上蓋平臺，這個平臺距地9米，對于商業展示和入口而言，是個巨大的不利點，我們恰恰將這個不利點轉化成項目立體交通體系中的一個重要環節。即通過與平臺相接的坡道，在這一側的二層增加一個落客區，同時串接起平臺上的停車。如此，在用地有限的前提下，為商業創造地下、地面和二層平臺這三個標高的落客與兩個標高的停車功能，特別是二層落客區的全天候挑廊形式，為整個商業的客流導入創造了有利條件。項目建成后，隨著二層落客區的開通，原來中間樓層人流偏少的問題得到了明顯的改善。
上海萬象城二層平面圖
9米軌交上蓋平臺之上還有十幾幢辦公樓，除了地塊最東端的兩幢，基本都是不落地的。也就是說，到這里上班或訪客，無論地鐵或是開車，從地面是無法進入大堂的，必須要上到9米平臺方能進入各幢辦公樓宇，這點對于辦公的租賃以及銷售是非常不利的，溢價也難以提高。針對這個問題，我們采用了與商業不同的手法，在辦公區域的9米平臺上又增加了一層平臺，這么做豈不是令原本就不便的動線更加遠離地面了？
之前也曾提及，9米平臺上還有停車，這幾千個車位將服務于整個辦公樓群，所以說平臺也可以看作是一個停車場。有了新增的平臺，首先實現了人車分流，通過與地鐵、地面及9米平臺相連接的電梯和自動扶梯，將人引導輸送至這個人行平臺，再通過人行平臺與各樓棟大堂相接的連橋，令辦公人流避免與9米平臺停車區域的車流，特別是上下班密集的車流相混雜的狀況。
上海萬象城的二層平臺停車與豎向交通
上海萬象城軌交上蓋
與此同時，在9米平臺的各幢樓宇間，與車庫相鄰的位置，也考慮了抬高的人行步道，也就是說在9米標高同樣創造了局部的人車分流，為惡劣天氣下人們的通行創造了便利條件。另外，新增的人行平臺為整個平臺以上的辦公園區，打造了一片舒適的自然環境，在工作之余望向窗外，看見的并非密集的停車場，而是立體的綠化景觀；午休時分，更有一個綠意盎然的自然空間可以漫步休憩，這個新增的步行平臺為上蓋構建了一個良好的生態空間。此外，步行平臺所圍繞的三幢總部辦公，在項目尚未完工之時，就已經名花有主了。
上海萬象城商業多首層帶動高區人流
徐涇天空之城
上海萬象城可以說是軌交上蓋項目的先驅，也是2018版《城市軌交上蓋設計規范》的母體項目。徐涇天空之城就是基于此基礎之上，在軌交車場設計與實施過的程中，就已為上蓋項目做好荷載、管廊等條件的預留，但由于項目個性差異的不可預見性，后期依然遇到許多沖突。
徐涇天空之城效果圖
徐涇天空之城與上海萬象城另一個明顯的不同點在于：上海萬象城位于蓋上的是辦公和酒店，商業是落地的；而徐涇天空之城包括商業、辦公以及住宅等功能均位于蓋上，所以的的確確是個天空中的“迷你城市”。
徐涇天空之城項目的業態構成與分布示意圖
開發的原點還是回歸到交通，雖然有交通顧問，事實上交通所有的因素還得建筑師與業主設計團隊一同深入分析。從外而內的交通分析，首先要基于規劃與交通、市政等部門的原始資料數據，進而分析各類交通的來向與目的，再通過反復的理解、調研、分析才得到初步結論，然后隨著設計的深化與新信息的注入，不斷調整修正。
徐涇天空之城到目前為止，周邊仍舊很不成熟，例如道路仍在施工，相鄰區域尚未開發完畢。但該項目建成之時及之后的若干年內會是個什么狀態，是需要通過系統分析后得出一個合理預估的，這個對于建筑師和開發的設計團隊都提出了很高的要求。
往返地塊的車流分配、到達項目各出入口的外部交通導入方向和比例
團隊對于項目整體做了各種類型的細致交通流量分析和預測，如從地下到地面、從蓋下到蓋上、從坡道到平段、從商辦到住宅，分析機動車車流方向和出入口設置。機動車還需細分至商業、辦公及住宅的客車與貨車；客車又分成出租車、私家車；貨車也分成商辦貨運、住宅搬家和垃圾清運等。此外，蓋上的落客與臨時泊車也不能被遺忘，否則必定會給蓋上有限的交通資源增加負面壓力。
關于人流，除了細分至地鐵、公交，去往商辦住的不同動線，分析各類動線的流量預測以外，更要結合合理步行距離，對不同時間段的人流狀況進行分析，做出合理的人流規劃引導，再落實到哪里該設垂直電梯或自動扶梯，哪里該有景觀步道，何處應做風雨連廊。只有為人行營造一個舒適便捷的系統與環境，創造一個好的步行體驗，才能給項目帶來更多的人氣與活力。
徐涇天空之城項目出租車流線示意圖
徐涇天空之城項目的私家車流線示意圖
開發過程中隨著社會環境的變化，一些新的事物不斷應運而生。到了2017、2018年，共享單車、快遞與外賣產生的交通需求已經滲透我們生活的方方面面，對此又專門做了研究，也與交警、規劃部門進行溝通。盡管他們非常反對這些車輛上平臺，但依我們判斷，想阻止這類非機動車洪流是不切實際的，所以更需要為他們考慮如何安全與快捷地上平臺，在平臺上如何便利且有組織地停放，以及快遞員和取件的人怎樣方便地交接等等，這些都需要系統性地考慮。
所以說，開發設計是一個動態的過程，在這么長的時間跨度里，無論是三年、五年，還是七年、八年，必然會發生相當多的變化。如何迅速順應這個變化，而非以不變應萬變，就要比別人預見得更多更長遠，方能保證項目建成的那一天，不會是產品過氣的那一刻。
徐涇天空之城項目地鐵入口及空間示意圖
龍華項目
上海龍華項目位置非常好，在千年龍華古寺的對面，不遠就是上海的新興熱點——徐匯濱江，這個項目可以說正好位于傳統與未來對話的交匯點上，意義非同一般。
龍華地塊項目效果圖
這個項目的難度也是非同一般，地下工程完成得參差不齊。由于貼鄰地鐵，大大小小分了十余個坑，有的已到地面，有的還在地下二層，還有的只打了部分樁。由于項目的重新開發定位，原地下對應的地上功能、布局、體量都有了顛覆性地變化。
項目位于古寺歷史保護范圍內，同時又在市級風貌保護區里，還涉及國家級文物保護單位控制范圍，再加上規劃視線通廊、建筑退界、限高、北側緊鄰的小學與住宅的日照、水岸的防汛通道、綠地率等等，滿眼都是限制條件和建造難點。
龍華項目立面圖
作為TOD項目，當然也有公共交通方面的有利條件。與龍華項目地塊相關的有兩座已經運行的地鐵站，基本都是無縫連接。然而，除一座與地下室一墻之隔外，另一座則直接橫穿地下空間之中，這帶來更多的組織與技術難題。
龍華地塊項目流線分析圖
以上的歷保、文保、規劃、水務、軌交等大量難點經過各種方案的多輪研究以及與相關部門與單位的反復溝通，終于逐個攻克，項目設計也在逐漸走向完善與成熟。
在這個項目上，交通依然是關鍵，尤其是許多交通條件與設施已然成為現狀。然而建筑布局完全不同，交通就會隨之改變，在保留了局部已建設施外，我們仍不惜代價對一些不再合理的坡道等設施進行改造，為保證項目整體交通體系的完善，這個代價是很有必要去承擔的。
正是如此復雜的項目，反而它的交通體系需要盡量簡化，如何做好平衡是關鍵。并不因為項目繁復，就得賦予其一個看似匹配的復雜的交通體系。如何令交通更加清晰明了，才是這個體系建立的關鍵與目標。
在這個項目中，同樣也充分考慮交通的舒適性，搭乘地鐵或出租到達的人們可以在風雨無擾的條件下，順利到達商業與各幢辦公大堂。
項目與地鐵的接口是商業人流導入的重要環節，但是每一個接口都意味著一筆不菲的費用投入。為此，對于每個接口的必要性，乃至每個接口的位置與寬度，都需要慎重考慮，精打細算。所以對于地鐵內人流的分布，人流的方向等，是需要在現場進行不同時間，不同時段的蹲點觀察與分析的。同時結合來自于地鐵運營部門的數據，并通過對地鐵線的逐步延伸狀態的變化趨勢，綜合考量后得出最為合理的結論。
龍華地塊項目機動車流線示意圖
進而對每處地鐵接口的空間，尺度做進一步研究。例如，針對有兩處地鐵站廳接口與地下商業存在半層高差的現狀，我們通過一個局部挑空的中庭及室內天花的無限鏡面反射效果處理，巧妙化解這一不利因素，有效提升商業入口的空間形象與體驗。
入口夾層吊頂采用挑空空間，及無限鏡面反射天花，提升整體空間效果
通過以上3個TOD項目的實踐案例可以看出，交通解決方案對于一個內外多種交通形式融合在一起的綜合體項目，其重要性不言而喻，只有將交通考慮得全面，分析得透徹，才能使我們手中的TOD項目擁有一個成功的品相。
文章來源：AAAPLUS
