購物中心的定位歸根結底是客群的定位。當客群確定后，需要通過業態、品類組合，以及適合的品牌級次來詮釋其功能定位。相比復雜的定性分析，直觀的數據呈現更能揭示真相，因此，購物中心的經營分析圍繞客流、銷售、租金、租售比等客觀數據來進行。
業態、品類組合方面
在購物中心內部，不同業態代表不同類型的消費需求。定位趨同的購物中心，其業態配比也類似。每個業態都有各自不同的特征、承擔著不同角色和功能，有側重貢獻租金的商家，有吸引客流的商家，也有補充功能的商家等。如：餐飲聚客能力強，但租金貢獻低；服飾銷售額高，卻是人流消化型而非客流帶動型業態；生活精品、配套能提升購物中心豐富度和可逛性，但優質品牌資源不足。只有不同類型的商家合理配置，才能使購物中心的整體效用達到最大化；只有各業態和各品類形成微妙的動態平衡，才能實現商家和業主的雙贏。
品牌布局及功能分區方面
如果說購物中心的定位是靈魂、業態及品類組合是骨骼的話，品牌布局就是血肉，只有品牌分布合理、肥瘦搭配才能體現購物中心的整體魅力。購物中心內的商家之間應強調相容性、互補性，毫無關聯的商家進入購物中心將失去主題聚集的價值和意義，相反，好的品牌布局不僅可以和諧共生，而且能產生相互促進的“化學反應”。因此，購物中心在進行品牌組合搭配時，需要考慮商家之間的關系、定位主題與整體利益，從客群共享性、風格和諧性、價格匹配性等多方面進行權衡，使整體效益達到最大化。
1、品牌布局。
提到品牌布局，繞不開動線問題。購物中心內部動線存在幾個關鍵節點：入口、中庭、主力店相臨區域、動線端頭及次動線等，即使單一動線也存在上述節點、同樣面臨功能分區問題。動線節點中：入口和中庭是購物中心的門面，不僅客流量大，而且展示性好，應設置與廣場定位吻合的、具有行業代表性和良好業績表現的品牌；主力店相臨區域往往是繼入口、中庭之后又一個客流密集區，該區域的品牌布局要與主力店形成自然銜接，讓顧客不產生突兀感，使其在不知不覺中穿梭于主力店及步行街之間。此外，動線端頭及次動線往往是購物中心的客流冷區（即客流難以到達的區域）。冷區的形成往往是受地塊形狀、地形高差、建筑結構、外部交通、內部動線，甚至滾梯走向等的影響。雖難以改造且成本較高，但通過合理的品牌布局仍可得到改善。端頭店鋪適宜設置符合本樓層定位的次主力店（從店鋪面積、品牌知名度、吸客力方面都應起到標桿作用），從而引導和調節客流。
2、功能分區。
除動線節點以外，另一個關注的方面即功能分區。針對超過150米的單一動線，需要通過功能分區打破簡單枯燥，增加“逛”的樂趣，就像通過裝修打破房屋的單調格局一樣。針對復雜動線，功能分區也是化解次動線客流冷區的好方法之一，尤其是當無法利用主力店帶動次動線客流時，將整個次動線區域規劃成客群統一、風格和諧的功能區（如潮牌聚集區、兒童主題區等），再加上導示系統的完善，將起到等同于主力店的改善效果。
此外，對于開業時間較長的購物中心，還可能涉及到對建筑結構、硬件設備、內部動線及商業立面等的改造（如修改動線、增加扶梯、更換外立面）。此類改造由于周期長、涉及面廣、費用高，并非租賃決策期滿調整的必選動作，須視購物中心的綜合條件而定。
文章來源：商業地產運營專家
