高科技公司大舉拿地，是否要出圈？

2020年11月20日，美團(tuán)大眾點(diǎn)評(píng)以底價(jià)65.41億元獲取了楊浦區(qū)定海社區(qū)N090603單元M4-01、M5-01、N1-01、N2-01地塊，樓面單價(jià)22350元/平方米。該地塊為商辦用地，其中辦公部分定位為企業(yè)總部型辦公樓。這也是自美團(tuán)成立以來(lái)，少有的大手筆拿地投資。事實(shí)上，近兩年高科技企業(yè)在土地市場(chǎng)拿地積極，不僅有美團(tuán)，還出現(xiàn)了包括阿里巴巴、京東、OPPO等企業(yè)的身影。

 

01

 

高科技企業(yè)成為土地市場(chǎng)上的新力量

• 10家總投資超240億，騰訊拿地最多

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2020年以來(lái)至11月，包括字節(jié)跳動(dòng)、阿里巴巴、華為、京東等10家[1]高科技企業(yè)共在土地市場(chǎng)投資超240億元，涉及土地面積376萬(wàn)平米，折合建筑面積773萬(wàn)平米；而2019年該10家企業(yè)的投資額更是高達(dá)235億元，涉及建筑面積1021萬(wàn)平米。

從企業(yè)來(lái)看，近兩年拿地最多的為騰訊，涉及資金91.2億元，其中2019年11月29日騰訊科技以85.2億元的價(jià)格競(jìng)得深圳A002-0076工業(yè)宗地，這也是近幾年高科技企業(yè)在公開(kāi)土地市場(chǎng)上出現(xiàn)的較高投資。除了騰訊外，京東近兩年在拿地上的投資額也達(dá)到了82億元，此外華為、美團(tuán)、字節(jié)跳動(dòng)的拿地額均超60億。

---

[1] 10家企業(yè)分別為：字節(jié)跳動(dòng)、阿里巴巴、華為、OPPO、VIVO、騰訊、小米、百度、京東、美團(tuán)

• 上海與深圳最受青睞，工業(yè)及商辦用地需求較大

從這些高科技企業(yè)拿地的城市來(lái)看，以上海、深圳、北京等一線城市為主，投資額占比分別為26%、24%、10%；其中上海更是高達(dá)124億元，位列第一；而深圳高達(dá)114億元。高科技企業(yè)選擇一線城市，既有自身業(yè)務(wù)布局、擴(kuò)張的客觀考量，同時(shí)一線城市在產(chǎn)業(yè)配套、人才資源、綜合營(yíng)商環(huán)境等更具競(jìng)爭(zhēng)力，也為企業(yè)的持續(xù)擴(kuò)張打下基礎(chǔ)。此外東莞、蘇州、杭州也同時(shí)成為高科技企業(yè)的青睞城市。

從獲取的地塊類(lèi)型來(lái)看，工業(yè)地塊與商辦類(lèi)地塊占比較大，高科技企業(yè)獲取這類(lèi)地塊主要用于置辦工廠或自持辦公；此外商住與住宅類(lèi)用地，則主要作為人才公寓，以解決員工的居住需要。

02

 

未真正進(jìn)入地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，業(yè)務(wù)發(fā)展才是最大推力

• 置辦總部或產(chǎn)業(yè)園，滿足企業(yè)辦公需求

事實(shí)上，近幾年高科技公司雖然拿地規(guī)模相對(duì)較大，但大部分拿地用途仍是以自身發(fā)展需要為主，而非真正進(jìn)入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。

其中以騰訊85.2億元獲取的深圳大鏟灣未來(lái)科技城項(xiàng)目為例，該地塊將作為騰訊在深圳的新總部，總建筑面積約200萬(wàn)平米。據(jù)《遴選方案》指出，截止2019年10月騰訊在深圳市共有約38000名員工，辦公面積約70萬(wàn)平方米，其中自有物業(yè)面積33萬(wàn)平方米，租賃面積37萬(wàn)平方米。根據(jù)公司業(yè)務(wù)發(fā)展，員工人數(shù)按每年增長(zhǎng)13%預(yù)測(cè)，未來(lái)7年人數(shù)將達(dá)到約89000人，按人均20平方米測(cè)算，辦公面積總需求為178萬(wàn)平方米，減去自有物業(yè)騰訊大廈、濱海大廈計(jì)33萬(wàn)平方米以及目前在建前海大廈15萬(wàn)平方米，辦公面積缺口達(dá)130萬(wàn)平方米。出于對(duì)自身發(fā)展的需要，促成了騰訊此次的拿地，大鏟灣未來(lái)科技城的地塊體量相當(dāng)于騰訊深圳現(xiàn)有辦公面積的3倍，將極大程度填補(bǔ)騰訊辦公面積的缺口，此外騰訊全國(guó)的互聯(lián)網(wǎng)+業(yè)務(wù)也將移到新的總部基地開(kāi)展。

除了騰訊外，近期的美團(tuán)、阿里、字節(jié)跳動(dòng)等獲取土地項(xiàng)目也正是出于此類(lèi)目的。此前這類(lèi)高科技企業(yè)或大多采用租賃辦公的方式，但隨著企業(yè)整體實(shí)力的上升，自己購(gòu)置土地建設(shè)總部或產(chǎn)業(yè)園等，可以控制運(yùn)營(yíng)成本，實(shí)現(xiàn)資本收益增加，更有利于長(zhǎng)期發(fā)展。

• 設(shè)立人才公寓，穩(wěn)定團(tuán)隊(duì)利于發(fā)展

除了置辦總部或產(chǎn)業(yè)園，華為、OPPO等企業(yè)還會(huì)獲取商住或純住宅類(lèi)地塊，用于人才公寓的配備，其中華為是最為典型的代表。

2020年9月16日，華為以底價(jià)分別獲取了東莞大嶺山2020WR034、WR036、WR037號(hào)建設(shè)用地，總成交價(jià)約15.1億元，樓面價(jià)3165元/平方米。據(jù)悉，3宗地都將用于企業(yè)總部的人才房配套項(xiàng)目，且?guī)аb修銷(xiāo)售，限價(jià)11500元/平方米。除了東莞，此前2020年1月華為還拿下了青浦區(qū)三宗租賃住房用地，總成交價(jià)為17.38億元。上海青浦地塊周邊有華為研發(fā)基地，預(yù)計(jì)2023年完工，建面約187多萬(wàn)平米，將導(dǎo)入3萬(wàn)多名科研人才，此次拿地或?qū)⒆鳛榛�地的配套服�?wù)。

通過(guò)建設(shè)人才公寓，可以有效解決企業(yè)員工居住需求，此外還能吸引更多優(yōu)秀人才，使人員流動(dòng)更加穩(wěn)定，更有利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

• 京東聯(lián)合拿地，房企代建各取所需

最后一類(lèi)，則是與房企采用合作，聯(lián)合拿地的高科技企業(yè)。由于高科技企業(yè)不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)的能力，通過(guò)與房企聯(lián)合拿地，同時(shí)解決了部分項(xiàng)目資金以及后續(xù)的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)問(wèn)題。這對(duì)于運(yùn)營(yíng)或代建能力強(qiáng)的房企而言，也帶來(lái)了一定的機(jī)遇。如京東在2020年9月及10月，分別與卓越、中南以聯(lián)合體的形式拿地。

其中2020年10月，江蘇東茂商業(yè)發(fā)展有限公司（股東為京東、平安不動(dòng)產(chǎn)及中南）以底價(jià)42.76億元的價(jià)格獲取了蘇州相城區(qū)蘇地2020-WG-65號(hào)地塊，樓面價(jià)15600元/平米。京東此次拿地，主要為了配合打造京東智谷項(xiàng)目（即蘇地2020-WG-66號(hào)地塊，也由京東同日以4.55億元獲取）。事實(shí)上，早在2017年9月京東集團(tuán)就與蘇州相城區(qū)政府簽約。根據(jù)協(xié)議，京東在蘇州相城投資建設(shè)京東智谷項(xiàng)目，建設(shè)國(guó)內(nèi)領(lǐng)先、國(guó)際一流的“云計(jì)算+大數(shù)據(jù)”的智慧小鎮(zhèn)，此次獲地正是項(xiàng)目真正落地的開(kāi)始。

從股東情況來(lái)看，此次2020-WG-65號(hào)地塊，京東聯(lián)合了平安不動(dòng)產(chǎn)與中南建設(shè)，其中由蘇州京東茂華商業(yè)發(fā)展有限公司（京東）持股60%、深圳安創(chuàng)投資管理有限公司（平安不動(dòng)產(chǎn)）持股35%、蘇州公望建設(shè)工程有限公司（中南建設(shè)）持股5%。從三方各自所扮演的角色來(lái)看，平安不動(dòng)產(chǎn)大概率會(huì)作為一個(gè)較為單純的財(cái)務(wù)投資者存在，提供金融方面的支持。而擁有建筑與房地產(chǎn)雙重背景的中南建設(shè)，則大概率或會(huì)以小股操盤(pán)的身份，運(yùn)營(yíng)和建設(shè)打造京東智谷項(xiàng)目，并收取管理費(fèi)用。

而作為主角的京東，則更需要關(guān)注后期的產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)。據(jù)了解，2020-WG-65與66號(hào)地塊（即蘇州京東智谷項(xiàng)目）在后期運(yùn)營(yíng)上規(guī)定5年內(nèi)總繳稅不低于10億元；此外京東還要引入200家企業(yè)，其中全球總部1家，全國(guó)總部5家，長(zhǎng)三角區(qū)域總部20家。最后，京東產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后的5年內(nèi)還需引進(jìn)不低于3000人，其中博士學(xué)歷不低于30人，碩士學(xué)歷不低于300人，本科學(xué)歷不少于2670人。這對(duì)于京東而言，同樣是一個(gè)不小的壓力。

整體來(lái)看，雖然近兩年高科技企業(yè)拿地積極，但遠(yuǎn)非實(shí)現(xiàn)真正出圈或進(jìn)軍地產(chǎn)領(lǐng)域，更多則是為了滿足自身業(yè)務(wù)發(fā)展的需要。這類(lèi)企業(yè)大多數(shù)是從租房者變成擁房者，以控制企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，同時(shí)實(shí)現(xiàn)資本收益的增加。長(zhǎng)期來(lái)看，高科技企業(yè)的土地投資需要并不旺盛，少數(shù)項(xiàng)目或會(huì)尋求與房企合作代建，但并不具有可持續(xù)性；但與此同時(shí)，與房企之間的互動(dòng)或會(huì)不斷增多，如聯(lián)合打造科技住宅、智慧社區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等等，以各自的業(yè)務(wù)為重心，同時(shí)尋求更多合作商機(jī)。