房地產(chǎn)日子不如前，但2019年還是未來里最好的一年

中房報記者 李燕星 | 北京報道

商業(yè)星河，璀璨流動。

12月4日，由中國房地產(chǎn)報、中國住交會組委會、中國房地產(chǎn)網(wǎng)、中房智庫主辦的“綠中國•芯地產(chǎn) CIHAF2019第二十一屆中國住交會”在北京盛大召開。中國住交會被稱為“中國房地產(chǎn)的奧林匹克”，是房地產(chǎn)行業(yè)的晴雨表和策源地，更是中國地產(chǎn)人的一個盛大節(jié)日。

這場足以令業(yè)界矚目的年度峰會共計開展9場分論壇，來自中國社會科學(xué)院、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、全國商業(yè)地產(chǎn)工作委員會、住建部科技與產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中心、中國建筑(5.070, 0.01, 0.20%)設(shè)計研究院、中國城市更新論壇、中國城市規(guī)劃學(xué)會、中國社區(qū)商業(yè)工作委員會等研究機構(gòu)，以及碧桂園、中交房地產(chǎn)、金地集團(12.130, -0.14, -1.14%)、綠城中國、當(dāng)代置業(yè)、朗詩集團、中國葛洲壩(6.030, -0.01, -0.17%)地產(chǎn)、新城控股(33.930, 0.10, 0.30%)集團等房地產(chǎn)開發(fā)與設(shè)計單位，融創(chuàng)服務(wù)集團、聯(lián)科智慧城投資集團、鑫苑物業(yè)、新派公寓、陶紅兵愿景集團等服務(wù)企業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈上下游相關(guān)企業(yè)代表近千人齊聚一堂，共同探討經(jīng)濟新常態(tài)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展路徑。

實際上，這些年，住交會總是將一些閃光的思想、前沿趨勢、產(chǎn)業(yè)化技術(shù)引入到行業(yè)，并為行業(yè)回歸理性、建構(gòu)商業(yè)文明、重塑行業(yè)價值觀鼓與呼。

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單大偉：日子不如以前但未必不是好事

中國房地產(chǎn)報總經(jīng)理、中國住交會組委會秘書長單大偉

“歷史，總是在一些特殊的年份給人們以汲取智慧、繼續(xù)前行的力量。2019年是新中國成立70周年，是改革開放和城鎮(zhèn)住房制度改革41周年，也是住交會走過21個春秋的年份。” 中國房地產(chǎn)報總經(jīng)理、中國住交會組委會秘書長單大偉在主辦方致辭中表示。

數(shù)十年來，在國家層面，中國經(jīng)濟取得了舉世矚目的成績，成為世界第二大經(jīng)濟體，7億多人擺脫貧困；行業(yè)層面，房地產(chǎn)伴隨著國家發(fā)展，伴隨改革開放從無到有、不斷壯大，人們居住面貌發(fā)生很大改觀，諸多企業(yè)躋身世界500強行列；期間，住交會不斷蝶變，從區(qū)域走向全國，如今已成長為中國房地產(chǎn)行業(yè)最具價值的行業(yè)交流與展覽平臺。

與此同時，住交會忠實記錄了中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，在每一個發(fā)展關(guān)鍵期，都精準地進行趨勢引領(lǐng)，包括在多次調(diào)控時號召行業(yè)適應(yīng)政策要求，理性發(fā)展；在金融危機時強調(diào)看清大勢，抱團取暖；在“房住不炒”的大背景下，強調(diào)產(chǎn)品為王，經(jīng)營為上。

單大偉表示，“這些年，我們總是將一些閃光的思想、前沿趨勢、產(chǎn)業(yè)化技術(shù)引入到行業(yè)，并為行業(yè)回歸理性、建構(gòu)商業(yè)文明、重塑行業(yè)價值觀鼓與呼。目前，時代發(fā)展迎來了嶄新篇章，經(jīng)濟進入新常態(tài)。對于房地產(chǎn)行業(yè)，十九大報告也全面提出新階段住房發(fā)展新思路與新目標，強調(diào)‘堅持房子是用來住的、不是用來炒的’定位，讓全體人民住有所居。在這樣的定位下，我們認為，雖然房地產(chǎn)行業(yè)的日子不如從前了，發(fā)展出現(xiàn)了一些停滯，但我們認為這對于行業(yè)來說是一件好事。

對于未來，他認為，新形勢將進一步倒逼房地產(chǎn)行業(yè)改革，提升服務(wù)水平，提高生產(chǎn)效率，增強創(chuàng)新能力，為城市與人們提供更多幸福的居所。因此，我們房地產(chǎn)行業(yè)一定要在這樣的要求下定準自己的發(fā)展的目標，為城市與人們提供更多的可能，要堅守“以客戶為中心”的發(fā)展，以時代需求為主的“創(chuàng)新”。

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陳淮：房地產(chǎn)行業(yè)改變了

老百姓(66.860, 0.15, 0.22%)在財富配置上的動力

中國社會科學(xué)院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟系主任陳淮

“改革開放以來，風(fēng)風(fēng)雨雨中房地產(chǎn)業(yè)聽到的贊美太少，飽受質(zhì)疑與焦慮，但其實房地產(chǎn)業(yè)對于中國改革開放，對于我們走向富強和實現(xiàn)中國夢，對于十九大報告提出的2050年建成現(xiàn)代化強國，都是必不可少的重要歷程。” 中國社會科學(xué)院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟系主任陳淮演講開始先肯定了房地產(chǎn)業(yè)對各項社會事業(yè)發(fā)展的重要性，緊接著通過回憶徐徐展開房地產(chǎn)業(yè)如何改變中國的歷史畫卷。

上世紀80年代初，我國城鎮(zhèn)居民只有1.6億人口，現(xiàn)在已經(jīng)是8.9億人口。“正是面對這樣嚴重的房荒，我們才有了城鎮(zhèn)住宅建設(shè)的大發(fā)展以及房地產(chǎn)業(yè)的興旺。”陳淮說。

1998年，亞洲金融危機爆發(fā)，中國經(jīng)濟形勢從長期的供不應(yīng)求、賣房市場短缺一夜間逆轉(zhuǎn)為全面的供大于求。面對經(jīng)濟增速下行壓力，時任國務(wù)院總理的朱镕基提出確保當(dāng)年國民經(jīng)濟增速不低于8%，提出了房車入戶的基本思路，“十萬元”時代迅猛而來。不過，陳淮認為，那時的房地產(chǎn)業(yè)還算不上真正的產(chǎn)業(yè)。

2008年，世界金融危機爆發(fā)。陳淮回憶到，“是我們出手快、出拳重的政策，在房地產(chǎn)業(yè)推出兩成首付且七折優(yōu)惠政策，才力挽狂瀾，使得中國沒有陷入巨大動蕩，房地產(chǎn)業(yè)功不可沒。”

“即便在這樣‘生于憂患’的環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)仍舊不斷突圍增長，當(dāng)我們面對經(jīng)濟增速下行壓力時，房地產(chǎn)業(yè)仍然作為支柱行業(yè)。”陳淮認為，且房地產(chǎn)業(yè)是惠于天下的，40年的住房建設(shè)和城市化建設(shè)，不僅讓絕大多數(shù)老百姓程度不同地改善住房條件，讓城鎮(zhèn)人口數(shù)倍擴張情況下實現(xiàn)大多數(shù)人有房住的初期目標，也讓一線城市可以和發(fā)達國家歷史悠久的超大城市相媲美，更重要的是建立了社會信用體系中的個人信用資源。

十九大報告提出，社會基本矛盾已經(jīng)發(fā)生變化，即人民對美好生活的需要和不平衡、不充分發(fā)展之間的矛盾。陳淮認為，這是一個巨大的轉(zhuǎn)折，可以說是對我們思想認識，對房地產(chǎn)業(yè)一個重要的啟示，“中國要實現(xiàn)長期可持續(xù)發(fā)展，關(guān)鍵的問題已經(jīng)不是簡單的增加生產(chǎn)能力，而是要擴張消費。”

“40余年來，房地產(chǎn)業(yè)極大改變了我們的國家、社會，改變了我們的價值取向，改變了老百姓在自己財富配置上的思維動力。”陳淮總結(jié)道。

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王永平：希望政策引導(dǎo)住宅投資有序流入商業(yè)

全國商業(yè)地產(chǎn)工作委員會會長王永平

“15年前，大家問什么是商業(yè)地產(chǎn)，那時的商業(yè)地產(chǎn)還沒有形成產(chǎn)業(yè)；10年前，大家問誰在做商業(yè)地產(chǎn)，那時候做商業(yè)地產(chǎn)的公司還不多，現(xiàn)在大家問誰還沒有做商業(yè)地產(chǎn)，幾乎所有公司都進入了這個行業(yè)。現(xiàn)在商業(yè)和地產(chǎn)很難分割，所謂無房企不商業(yè)，無住宅不商業(yè)，無創(chuàng)新不商業(yè)。”全國商業(yè)地產(chǎn)工作委員會會長王永平簡單回顧了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷程。

他介紹稱，無房企不商業(yè)，是說幾乎大的房產(chǎn)公司都進入了商業(yè)地產(chǎn)，比如綠地、萬達、富力；無住宅不商業(yè)，是說商業(yè)地產(chǎn)都是綜合體開發(fā)模式，比如華人萬象城、中糧大悅城(6.690, -0.01, -0.15%)都要配住宅，通過住宅銷售回款來平衡商業(yè)持有的資金壓力；無創(chuàng)新不商業(yè)，是說這些年商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量相當(dāng)之大，如果沒有差異化，沒有特色，沒有創(chuàng)新，會很難存活。

對于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，王永平提出三個建議。

一是調(diào)整商住混調(diào)政策。在調(diào)控中區(qū)分商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)。針對住宅地產(chǎn)提出“房住不炒”是對的，但商業(yè)地產(chǎn)天然帶有投資屬性，應(yīng)該鼓勵去投資。希望通過政策調(diào)整，讓住宅地產(chǎn)投資有序流向商業(yè)地產(chǎn)，而不是個體隨便散賣，縱容支持不良商業(yè)地產(chǎn)商。

二是改變商住混合供給模式。現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展主流模式都是綜合體，基本靠賣住宅賺的錢去養(yǎng)商業(yè)，但這個模式的弊端近年逐漸顯現(xiàn)，很多房地產(chǎn)商套用這個模式靠住宅掙錢，同時持有一堆商業(yè)，但很多是不良的，是沒有前途的。北京最近做出調(diào)整，未來不再供應(yīng)綜合性用地，將商業(yè)用地和住宅用地剝離，單獨供應(yīng)，充分顯現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的土地價值。

三是改變商住混合估值模式。過去用地是綁架式供地，住宅用地強制性配商業(yè)，很多商業(yè)是被商業(yè)。現(xiàn)在，我們在銀行評估貸款過程中，商業(yè)項目的評估和住宅項目的評估差別不大，更多是要看地段、看投資，但實際上商業(yè)物業(yè)的價值和前期投入關(guān)系并不是太多，更多是體現(xiàn)在于運營上。

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盧海波：數(shù)據(jù)技術(shù)讓商業(yè)策略變成現(xiàn)實

騰訊位置數(shù)據(jù)商業(yè)應(yīng)用產(chǎn)品負責(zé)人盧海波

“我們在城市領(lǐng)域做了一些嘗試，三年之前做了長三角交通規(guī)劃測試，計算了長三角核心城市之間的人員遷徙情況，還幫助上海新莊做的工業(yè)園區(qū)重新調(diào)規(guī)。” 騰訊位置數(shù)據(jù)商業(yè)應(yīng)用產(chǎn)品負責(zé)人盧海波用一個案例闡述了騰訊位置大數(shù)據(jù)在城市規(guī)劃發(fā)展方面的嘗試。

聚焦新商業(yè)與人效體驗量化，盧海波認為房地產(chǎn)行業(yè)包括商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展非常不容易，從收房租到自持運營，整個行業(yè)都在發(fā)生劇烈變化，行業(yè)新出品的名詞概念越來越多，市場變化非常快。

不過，他認為商業(yè)本質(zhì)沒有變化，依舊是根據(jù)需求找到供給，只是找到供給的方式在變。其中，商業(yè)4P形式一直在變，以廣告為例，從黃頁廣告變?yōu)榕笥讶�廣告；渠道一直在變，以股票交易為例，從電話交易變成各種各樣的電子交易；銷售行為的代際內(nèi)容也一直在變，第一代吃飽穿暖即可，第二代出現(xiàn)身份奢侈品，要通過時尚來凸顯身份，第三代追求個性化、品質(zhì)、調(diào)性、更深刻的文化與心理認同感，第四代追求細分，要定制，文旅、康養(yǎng)、培訓(xùn)，越來越體現(xiàn)從外在到內(nèi)涵的變化。

他認為，商業(yè)地產(chǎn)其實也暗含這種變化，中國最早的商業(yè)地產(chǎn)是香港新世界(9.730, 0.04, 0.41%)，就是百貨，后來加上餐飲、電影院等體驗式消費，到現(xiàn)在很多MALL里會有摩天輪、開心麻花等消費場景，商業(yè)地產(chǎn)最終變成了一個情感寄托場所，變成心理認同場所，變成找到自我的場所。

此同時，整個商業(yè)領(lǐng)域還要面對一場正在發(fā)生的挑戰(zhàn)。盧海波認為，傳統(tǒng)行業(yè)無論是招商、運營還是采購、推廣，把人貨場弄清楚就非常不容易了，但是這幾年，人貨場之外又出現(xiàn)了基于移動互聯(lián)網(wǎng)所產(chǎn)生的物理空間之外的網(wǎng)絡(luò)空間的人貨場，這一網(wǎng)絡(luò)空間的存在對于線下物理空間來說是競爭還是合作關(guān)系，答案已經(jīng)被逐步摸索出來了。

他舉了一個關(guān)于客流的例子加以說明，以前說男性20歲至30歲是目標群體，就是一句話；現(xiàn)在隨著技術(shù)不斷進步，可以通過各種各樣的手段更加準確刻畫客流的樣子，客流不再是抽象概念，通過技術(shù)可以描述更多消費者的具體行為，以及情感。

盧海波表示，技術(shù)的變革推動商業(yè)4P形式變化，產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)變成現(xiàn)實，新的數(shù)據(jù)中心在不斷崛起，隨著新技術(shù)手段不斷增加，數(shù)據(jù)方面能夠給到的策略變成了現(xiàn)實，數(shù)據(jù)不再是傳統(tǒng)的BI，而是能夠為業(yè)務(wù)提供夯實依據(jù)。未來會怎樣，誰也不知道，但是未來肯定和預(yù)測的不一樣，所以預(yù)測沒有實際意義，重點是，今天做對了什么才能夠有未來，才能夠在未來不斷立于不敗之地。”

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柴鐸：中國城市更新需要自己的話語體系

中房智庫執(zhí)行院長、中央財經(jīng)大學(xué)副教授柴鐸

“城市，是人類經(jīng)濟、社會、文化活動的中心舞臺；代表了一個時代的生產(chǎn)力發(fā)展階段、科技水平、審美標準、生活模式，反映著人們對美好生活的追求與向往。城市更新是伴隨著城市的成長、發(fā)展歷程逐漸發(fā)育的。”中房智庫執(zhí)行院長、中央財經(jīng)大學(xué)副教授柴鐸談及對城市的定位和認識時這么說到。

他表示，中國城市更新活動，由借鑒國外開始。但是由于土地制度不同、人地矛盾狀況不同、工業(yè)化城鎮(zhèn)化發(fā)展階段不同、民間組織和金融市場發(fā)育程度不同，產(chǎn)學(xué)研政合作機制完善程度不同，以及生態(tài)環(huán)境危機情況不同，所以中國的城市更新不能照搬西方模式，需要由自己的話語體系

不過他認為，當(dāng)前中國城發(fā)展正面臨四大類突出問題：一是空間開發(fā)低效、土地利用效率偏低，即便是上海、蘇州、深圳，其地均GDP水平也僅相當(dāng)于巴黎的1/3，東京的1/10上下，與世界發(fā)達城市具有極大的差距。二是空間規(guī)劃約束力不足，造成城市空間無序蔓延，造成城市生態(tài)空間萎縮、破碎，城鄉(xiāng)邊界模糊，城市形態(tài)凌亂。三是城市建筑老舊，建筑質(zhì)量不過關(guān)，服務(wù)功能不健全，設(shè)計理念之后，特別是公共服務(wù)供給不充分、配置不均衡。四是城市內(nèi)部的用地空間結(jié)構(gòu)不合理，多數(shù)城市工業(yè)用地比重過高，而生態(tài)空間比例嚴重偏低。

他把中國城市更新事業(yè)發(fā)展環(huán)境可概括為“三期疊加”：首先，從國家戰(zhàn)略與政策來看，包括勢—道—術(shù)三個層面，在生態(tài)文明建設(shè)和新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略下，國土空間規(guī)劃改革正在著力落實城市開發(fā)邊界、永久性基本農(nóng)田、生態(tài)保護紅線和“三線管控”，約束城市土地節(jié)約集約利用，特別是土地管理法修訂，改革了征地制度。城市普遍由增量擴張步入“緊湊型、內(nèi)涵式”發(fā)展階段。

其次，從社會對城市功能的需求來看。產(chǎn)業(yè)方面，目前正在實施的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，推動產(chǎn)業(yè)升級、騰籠換鳥、補齊短板。商業(yè)方面，“90”“00”后已成為極具個性化的消費主力群體，其消費結(jié)構(gòu)、偏好發(fā)生了質(zhì)的變化。居住層面，城市居民對健康、休閑娛樂、文旅康養(yǎng)的消費需求不斷攀升。現(xiàn)有城市設(shè)施供給已無法滿足需求。

第三，從房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展階段來看。由于宏觀經(jīng)濟內(nèi)外部形勢發(fā)生深刻變化，經(jīng)濟下行壓力加大；行業(yè)調(diào)控政策則樹立了“房住不炒、長短結(jié)合、因城施策”原則。推動房地產(chǎn)市場發(fā)展形式由增量步入存量，產(chǎn)業(yè)鏈由傳統(tǒng)的“拿地——開發(fā)——銷售”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;選項目、投資、改造、定位、運營、退出。”

責(zé)任編輯：馬琳 曹冉京