有觀點認為，商業地產的錢不好賺；也有很多人看到了商業地產的機遇、保值。商業地產發展中有哪些值得總結的經驗教訓？大悅城控股掌舵人周政，與各房企及行業專家分享商業地產的發展經驗。
12月2日，“和未來好好談談——第五屆中城聯盟論壇”暨“時間的朋友——中國地產人20年家宴”，在北京隆重舉行。中糧集團黨組成員、副總裁兼大悅城控股黨委書記、董事長周政受邀出席論壇并發表題為《商業地產，那些可以不走的彎路》的主題演講，對在商業地產經營的幾大誤區，做了精準扼要的分析。
第一個誤區：缺乏深入的市場研究
總結原因
一是缺乏戰略思考，自己想要什么，市場能給什么，自己能做什么，沒有想清楚；
二是缺乏對城市、市場的深入研究，缺乏對進入城市消費者的洞察，對于自己適合做哪一類細分市場沒有想清楚；
三是缺乏對城市商業競爭情況的充分研究，缺乏對自身能力的客觀評估。有可能會低估了困難，看高了自己的能力。
實踐案例：西安大悅城
西安大悅城經過充分的市場研究，對客群定位進行了調整，經過一年的改造煥新和亮點打造，項目涅槃重生，銷售額從1.7億提升到17億，增加了10倍；從出租率不足45%到現在的99%；商戶從80個到現在的350個，開業一年即實現了盈利，已成為西安購物中心的新的熱點。
成功原因
一是先有戰略后有戰術；商業地產要想清楚我們想要什么，所在的城市能給你什么，我們自己能做什么，明確戰略，并在戰術上靈活機動；
二是先有市場、后建商場，先將市場摸透，不打無準備之仗；
三是先有客戶后有商戶，購物中心不僅僅是B2B的概念，重點要關注C端，由C端選商戶，不是由商戶找C端。
第二個誤區：缺乏清晰的市場定位
總結原因
一是缺少對定位的認識和研究；
二是重租金輕定位：招商的標準就是誰給的租金高就招誰，不管消費者是否喜歡，商戶是否有影響力，是否有粘合力，是否能拉人流，均以商戶招滿為原則；
三是重商戶輕客戶：實體商業需要以客戶為中心，尤其是要圍繞目標客群進行選商而不是招商。
實踐案例：西單大悅城
西單大悅城進入西單商圈后，錨定“年輕、時尚、潮流、品位”的定位，開業就一炮打響，改變原商圈部分商業下滑現象；同時每年保持兩位數的增長，成為了北京年輕時尚的一個地標性的商業，還帶動了整個西單商圈，成為北京的時尚潮酷聚集地。
成功原因
大悅城遵循一個共識：商業地產的本質是服務業，購物中心的核心是經營客群，即做到四個精準定位：
一是要精準客群定位；
二是要精準識別競爭對手；
三是要精準產品定位；
四是要精準服務定位。
第三個誤區：缺乏品牌的長期堅持和培育
總結原因
一是缺乏品牌意識；二是缺乏打造品牌的方法；三是缺乏對品牌打造的持續投入和與時俱進的創新。
具體表現出來就是“三重三輕”：
第一個是重硬件投入，輕品牌打造；
第二個是重短期效益，輕長期投入；
第三個是重理論研究，輕實踐落實。
實踐案例：度刻空間
朝陽大悅城度刻空間，為了滿足目標客群的需求，將 4000多平米的空間與三聯書店合作，引入高曉松的個人書房，建立了曉島書屋，使得文化名人的藏書能夠與消費者共享，激發了消費者的文化訴求，極大提升了年輕人的文化精神滿足感，對品牌進行了升華，也成為了客流的發動機。
成功原因
第一是堅持企業的品牌戰略；
第二是要堅持長期投入，像養育孩子一樣投入品牌培育；
第三是要堅持強運營、重服務，通過運營和服務傳達品牌；
第四是要堅持品牌創新思維和升維。
周政表示，市場是基礎和前提，清晰的定位是核心和關鍵，品牌的生命力是方向和未來。大悅城控股愿以開放的心態，與各界一起，共同推動商業地產更好發展。（來源：大悅城控股）
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