在日本啦啦寶都購物中心穿越冰川？用生命在玩體驗(yàn)！

　　核心提示：三井不動(dòng)產(chǎn)的啦啦寶都最新作——世博城市以8大娛樂體驗(yàn)館，打出最強(qiáng)“體驗(yàn)牌”！啦啦寶都產(chǎn)品線都在業(yè)態(tài)、環(huán)境上做了哪些體驗(yàn)新嘗試？項(xiàng)目引入眾多承租能力較低的娛樂業(yè)態(tài)，應(yīng)如何確保資金順利回籠？
　　三井不動(dòng)產(chǎn)的啦啦寶都最新作——世博城市以8大娛樂體驗(yàn)館，打出最強(qiáng)“體驗(yàn)牌”！啦啦寶都產(chǎn)品線都在業(yè)態(tài)、環(huán)境上做了哪些體驗(yàn)新嘗試？項(xiàng)目引入眾多承租能力較低的娛樂業(yè)態(tài)，應(yīng)如何確保資金順利回籠？

4、 Orbi Osaka大自然超體感博物館：自然體感型娛樂設(shè)施

世界第2座Orbi博物館進(jìn)駐該項(xiàng)目，打造等身大動(dòng)物圖鑒、地球旅行、海中漫步、極寒體驗(yàn)等超體感體驗(yàn)項(xiàng)目。

娛樂視覺區(qū)以地球10大自然景點(diǎn)為題，游客可體驗(yàn)130萬只牛羚遷徙、在視頻投影映射形成的冰川立像中穿越，與大屏幕上跟實(shí)際大小一般的動(dòng)物及自然景觀進(jìn)行互動(dòng)。劇院23.4則擁有日本最大屏幕，并通過風(fēng)、霧、立體音響等設(shè)備打造超體感的自然體驗(yàn)。

5、 小羊肖恩主題公園：重現(xiàn)動(dòng)畫“小羊肖恩”的世界觀

以“小羊肖恩”卡通形象為主題的游樂公園位于購物中心3F，重現(xiàn)了動(dòng)畫內(nèi)的世界，并推出各種互動(dòng)活動(dòng)，孩子們可與小羊肖恩一起做游戲。這也是日本關(guān)西首個(gè)常設(shè)型的肖恩主題公園。樂園內(nèi)還附設(shè)了小商店以及周邊產(chǎn)品購物店。

除此之外，區(qū)域內(nèi)還設(shè)有教育項(xiàng)目——繪畫小鎮(zhèn)，通過3D技術(shù)將參與活動(dòng)的小朋友們的繪畫作品投射在街區(qū)墻上。

6、109影院：同時(shí)擁有“巨幕激光”及“4DX”觀影體驗(yàn)

大阪世博城市109電影院擁有高18m（相當(dāng)于6層建筑），寬26m的日本最大熒屏，次時(shí)代音響系統(tǒng)等領(lǐng)先于一般電影院的超前設(shè)備，將觀影體驗(yàn)進(jìn)一步升級(jí)。

另外，設(shè)有4DX影廳，通過動(dòng)感坐席、風(fēng)、香味、閃光、噴水等15種特殊效果，給予觀影者最真實(shí)的刺激體驗(yàn)。

7、 ANIPO動(dòng)物主題移動(dòng)游樂園：大人小孩一同與卡通動(dòng)物玩耍

在購物中心的入口處設(shè)有可移動(dòng)的動(dòng)物主題樂園，包括有空中散步模擬體驗(yàn)的飛行自行車、水槍樂園、迷你汽車、充氣游樂園等娛樂項(xiàng)目。

8、大阪之輪：日本國內(nèi)最大摩天輪

高度超過120m的日本最高摩天輪OSAKA WHEEL預(yù)計(jì)將在2016年春開業(yè)。區(qū)別于一般摩天輪，將打造內(nèi)部布置超豪華的吊艙。此外，還將以摩天輪為主題推出系列餐飲和紀(jì)念品，夜晚配合摩天輪景色展開各式精彩表演。

第2招、購物中心業(yè)態(tài)的體驗(yàn)化

1、 零售體驗(yàn)化：大型商鋪中增設(shè)體驗(yàn)區(qū)域、食品零售加入DIY功能

項(xiàng)目平面呈現(xiàn)啞鈴狀，主力店分布在兩端，以增加客流往來。并且為提高購物的體驗(yàn)娛樂性，分布于主館內(nèi)各樓層的大型專賣店都設(shè)置了體驗(yàn)專區(qū)。

LOFT生活雜貨店

LOFT主營各類生活雜貨店，深受20-30歲年齡層女性歡迎。店內(nèi)開設(shè)了名為“LOFT LAB”的體驗(yàn)工廠，主要面向家庭展開各式手工DIY活動(dòng)。

無印良品

以“舒適生活”為題，在店內(nèi)設(shè)置了木主題游樂場“木育廣場”和食品試吃欄目。

TSUTAYA書店

與星巴克跨界合作推出該“書店+咖啡廳”的一體店，在店內(nèi)可邊享受咖啡邊讀書。此外，店內(nèi)的兒童專區(qū)也將展開各種面向孩子的體驗(yàn)活動(dòng)。

super sports運(yùn)動(dòng)專賣店

為加強(qiáng)運(yùn)動(dòng)用品銷售的體驗(yàn)感，設(shè)置了擁有體驗(yàn)型試打室的高爾夫?qū)^(qū)、擁有“大阪鋼巴足球俱樂部”主題專柜的足球?qū)^(qū)、可定制個(gè)性專屬鞋底的鞋履專區(qū)等。

EDON綜合家電專賣店

以“賣場體驗(yàn)”為概念，推出各種可供顧客觸摸、體驗(yàn)的話題產(chǎn)品專區(qū)，不僅會(huì)和知名運(yùn)動(dòng)員、藝人合作做活動(dòng)，店內(nèi)還設(shè)置有以家電為模型的免費(fèi)游樂設(shè)施、兒童圖書館等。

2、 餐飲體驗(yàn)化：餐廳融合購物、料理教室等功能

項(xiàng)目的餐飲業(yè)態(tài)主要集中在外部的美食棟以及3F的美食廣場，開放式街區(qū)設(shè)計(jì)的EXPO KITCHEN擁有18個(gè)餐飲品牌，而且部分品牌推出DIY手工教室及體驗(yàn)活動(dòng)，打造更佳的餐飲體驗(yàn)感。

EXPO KITCHEN餐飲品牌的DIY體驗(yàn)

大起水產(chǎn)回轉(zhuǎn)壽司店推出面向兒童、國外人的壽司制作體驗(yàn)教室；Sweets Paradise甜品店則開設(shè)了蛋糕DIY教室；知名糖果品牌不二家在EXPO的門店也相應(yīng)推出了糖果制作體驗(yàn)活動(dòng)。

KFC自助餐廳

EXPOCITY的KFC門店擁有限定菜譜，并采用完全自助餐式的經(jīng)營模式，在限定時(shí)間內(nèi)除了雞肉，還有甜品、意面、面包、奶汁烤菜等60種以上的食品任顧客挑選。其門店風(fēng)格也區(qū)別于普通快餐店，設(shè)置臨窗和露天座位，打造咖啡廳風(fēng)格。

第3招、娛樂化空間進(jìn)一步提升購物體驗(yàn)

1、環(huán)境設(shè)計(jì)：娛樂化空間聚集人氣

空之廣場：直徑超過60m的大型戶外廣場

在項(xiàng)目入口處設(shè)置了直徑超過60m的大型戶外廣場，作為免費(fèi)開放的區(qū)域。并設(shè)有植草地和免費(fèi)WiFi，可供兒童大人休憩玩耍。8大娛樂體驗(yàn)館圍繞空之廣場而建，起到了人群聚流分流的作用。

光之廣場：提供活動(dòng)場所

項(xiàng)目平面呈現(xiàn)逆三角形的形狀，在此三角形中央有中庭廣場，并設(shè)置了表演舞臺(tái)，為表演活動(dòng)提供了充足空間。內(nèi)部動(dòng)線呈啞鈴狀分布，為減少室內(nèi)壓抑感，利用玻璃天井引入綠色植物。

2、購物中心專用電視臺(tái)：觸摸式大型顯示屏+100臺(tái)電子屏幕

該項(xiàng)目打造專用的電視臺(tái)，并在光之廣場設(shè)置接觸式大型顯示屏，加上分布于項(xiàng)目各處的100個(gè)電子屏幕，形成全面覆蓋的信息系統(tǒng)。顧客只需走近電子墻，屏幕便會(huì)自動(dòng)播放購物信息，亦提供項(xiàng)目內(nèi)活動(dòng)直播、游戲互動(dòng)等功能。此舉為購物中心首創(chuàng)，將進(jìn)一步促進(jìn)顧客的回游性。

二、啦啦寶都其他產(chǎn)品線的體驗(yàn)嘗試

啦啦寶都TOKYO-BAY是日本第一家號(hào)稱“美式”的購物中心，也是該系列的第一個(gè)項(xiàng)目，其主要特征為擁有廣大的土地面積，建筑物采取低樓層。啦啦寶都在定義上均為遠(yuǎn)郊型購物中心。

啦啦寶都TOKYO-BAY：重建西館，娛樂加碼

啦啦寶都TOKYO-BAY成立已35年，于2013年11月對(duì)西館進(jìn)行升級(jí)改造，以家庭娛樂為整改方向。利用開放感進(jìn)一步升級(jí)的全新西廣場，與兒童親子品牌合作舉辦各式親子活動(dòng)、或進(jìn)行當(dāng)?shù)孛朗郴顒?dòng)。在戶外更是增設(shè)了大型船主題游樂園。神奇寶貝主題館、區(qū)域規(guī)模最大的東寶電影院等休閑娛樂品牌也進(jìn)駐其中。

位于北館的瘋梨樂園則進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模，增設(shè)映像、服飾展覽區(qū)、休憩空間、活動(dòng)舞臺(tái)等區(qū)域。

啦啦寶都海老名：Wood Cube免費(fèi)兒童娛樂空間

啦啦寶都海老名在3F層打造免費(fèi)的兒童娛樂空間，設(shè)置森林物語、森林花草、森之蟲等主題木玩具，孩子們通過觸摸、移動(dòng)、聽聲來與大自然進(jìn)行親密接觸，可在玩耍中提高表現(xiàn)力和創(chuàng)造力。該項(xiàng)目由三井不動(dòng)產(chǎn)、東京玩具美術(shù)館、大建工業(yè)共同策劃。

啦啦寶都豐州：購物中心化身互動(dòng)型的兒童游樂空間

啦啦寶都豐州所在區(qū)域原是日本東京的一個(gè)舊船塢，項(xiàng)目在填海的場地上，建立綠色、水、和地球三個(gè)漸進(jìn)式的景觀主題，并設(shè)置咖啡廳、電臺(tái)等設(shè)施。

整體商業(yè)建筑中就有四幢在外形上采用了"船"的形狀； 在室外空間和廣場地面的設(shè)計(jì)中采用了一體化的設(shè)計(jì)手法，引進(jìn)海洋元素，用藍(lán)色的水域呼應(yīng)海洋的感覺，通過對(duì)樹池和長椅在形態(tài)上的變形把廣場地面做成仿真的海浪形狀。

三、總結(jié)：三井不動(dòng)產(chǎn)如何確保承租能力較低娛樂業(yè)態(tài)的租金順利回籠？

關(guān)鍵點(diǎn)1：超低地價(jià)拿地

啦啦寶都世博城市地處大阪世博公園，項(xiàng)目整體占地面積達(dá)到了17.2萬平方米。2011年，三井不動(dòng)產(chǎn)向政府簽訂了30年的租賃合同，地價(jià)為9000日元/年/平米，約合人民幣485元/年/㎡。折合地價(jià)僅有1.3元/天/㎡。

關(guān)鍵點(diǎn)3：低租金策略

在超低地價(jià)的有利條件下，三井可以低租金吸引商家，在運(yùn)營、收支分配等方面得到較高的配合度，商家愿意與項(xiàng)目方共同打造全新的消費(fèi)體驗(yàn)。

關(guān)鍵點(diǎn)2：復(fù)合模式經(jīng)營

招商目標(biāo)均以“娛樂+購物”復(fù)合經(jīng)營模式為前提，考慮禮品、餐飲的輔助消費(fèi)，提高承租水平較低的娛樂業(yè)態(tài)的投資回報(bào)率。

關(guān)鍵點(diǎn)4：重視娛樂業(yè)態(tài)的隱形效益

所有引進(jìn)的娛樂設(shè)施都為獨(dú)此一家，可吸引顧客重復(fù)游玩。聚集人氣，拓寬客流、豐富人流動(dòng)線等隱形效益有助于提高項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。