一、2015年國內房地產市場供需情況解讀。
1、全國房地產開發投資額達9.6萬億元。
2015年，全國房地產開發投資95979億元，比上年名義增長1.0%（扣除價格因素實際增長2.8%），增速比1-11月份回落0.3個百分點。其中，住宅投資64595億元，增長0.4%，增速回落0.3個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為67.3%。
▲1999-2015全國房地產開發投資額及增速
▲1999-2015全國不同類型物業開發投資額增速
2、全國房屋開工、施工、竣工規模。
雖然2015年商品房和住宅銷售同比持續上升，但是受到庫存不斷增加和房地產區域分化的嚴重，全國房屋和住宅新開工面積持續低迷，土地購置面積大幅下滑。
全年房屋和住宅新開工面積分別為154454萬平方米和106651萬平方米，同比分別下降14%和14.6%。與此同時，土地購置面積也下滑嚴重，全年土地購置面積22811萬平方米，同比下降31.7%。這些指標的下降，一定程度減緩未來去庫存的壓力。如下圖所示：
▲1999-2015全國房屋新開工面積及增速
▲2004-2015全國不同類型物業新開工面積情況
2015年，房地產開發企業房屋施工面積735693萬平方米，比上年增長1.3%，增速比1-11月份回落0.5個百分點。其中，住宅施工面積511570萬平方米，下降0.7%。房屋竣工面積100039萬平方米，下降6.9%，降幅擴大3.4個百分點。其中，住宅竣工面積73777萬平方米，下降8.8%。如下圖所示：
▲1999-2015全國房屋竣工面積及增速
▲2004-2015全國不同類型物業竣工面積增長情況
3、全國房地產銷售呈穩步攀升態勢
2015年房地產市場銷售與投資差異較大，商品房和住宅市場，無論是從銷售面積還是銷售額看，都呈現穩步攀升態勢。全年商品房銷售面積128495萬平方米，同比增長6.5%，住宅銷售面積112406萬平方米，同比增長6.9%。如下圖所示：
▲1999-2015全國商品房銷售面積及增速
如下圖所示，從2015年6月開始，商品房和住宅銷售面積同比增長就擺脫自2014年開始的負增長局面，一路穩步攀升，但是增速自10月就開始減緩。銷售額相對銷售面積增長更快，自5月份就實現同比正增長，隨后一路快速攀升，全年商品房和住宅銷售額分別為87281億元和72753億元，同比分別增長14.4%和16.6%。
▲2015全國商品房月度銷售面積及增速
▲2015全國商品房月度銷售金額及增速
同時，住宅的銷售額增速也較為明顯，自3月份開始就領先于商品房銷售額，到12月份同比增速快于商品房2.2個百分點，反映出住宅需求旺盛，房價有上升動力。當然住宅銷售的快速增長很大程度與一二線城市的快速回暖有關。
▲2006-2015全國不同類型物業銷售面積增長情況
雖然銷售看起來回暖明顯，但是由于各地新房上市速度更快，去庫存壓力不斷加大。2015年12月末，商品房待售面積71853萬平方米，比2014年底增長了15.6%。其中，住宅45248萬平方米，增長了11.2%，辦公樓3276萬平方米，增長了24.7%；商業營用房14664萬平方米，增長了24.6%。如果考慮一部分在建還未售的商品房，商品房庫存數量更高，去庫存壓力較大。
4、全國房地產企業土地購置面積達2.28億平方米。
2015年，房地產開發企業土地購置面積22811萬平方米，比上年下降31.7%，降幅比1-11月份收窄1.4個百分點；土地成交價款7622億元，下降23.9%，降幅收窄2.1個百分點。
從不同類型城市土地溢價率來看，2015 年城市價值回歸趨勢越來越清晰，一線城市土地市場火熱，2015年下半年土地溢價率急劇上升、超過40%；二線城市土地市場也出現持續上行趨勢，年末溢價率接近30%，三線城市土地市場上行勢頭依然疲弱。
二、2016年國內房地產市場展望與預測。
根據“中國房地產中長期發展動態模型”，對2016年經濟環境的預測，參照近期宏觀政策走向，對2016年房地產市場提出如下假設：
在滿足假設條件、不發生超預期事件的前提下，根據“中國房地產業中長期發展動態模型”，2016年全國房地產市場將呈現“銷售面積略有下降，新開工企穩，投資低速增長”的特點。
▲2016房地產市場各項指標預測結果
1、需求：部分需求透支、政策影響趨弱，市場需求將有所下降。
2015年，房地產市場以去庫存為主，政策頻繁出臺，市場超預期快速回暖。商品房銷售面積同比轉正，全國商品房銷售面積12.8億平方米，同比增長6.5%。
由于2015年寬松政策推動部分潛在需求入市，或將透支未來市場空間，2016年，盡管貨幣、信貨及時稅政策寬松仍然可期但政策發揮的邊際影響將不斷趨弱，加之2015年的高基數效應，預計2016年全年商品房銷售面積為12.3-12.7億平方米，同比略微下降1.0%到4.0%。
▲2007-2015商品房銷售額及M2同比增速
2、供應：與2015年基本持平，投資仍將低速增長。
2014年以來，房屋新開工面積同比持續下降，房地產開發投資增速持續收窄。2015年，房屋新開工面積為15.4億平方米，同比下降14%；房地產開發投資為9.6萬億元，同比增速縮小至2.8%
預計2016年，在2015年銷售回暖帶動下，新開工有所好轉，但在庫存壓力下整體規模與2015年基本持平，投資仍將低速增長。
▲2007-2015商品房銷售面積、新開工累計同比增速
▲2008-2015各類用地成交走勢
▲2008-2015商品房待售面積走勢
3、價格：全國價格仍上漲，一二線城市領先。
隨著庫存壓力進一步緩解，價格將保持穩中有漲的態勢。2014年以來，由于市場庫存壓力加大，供應端持續調整，2015年，新開工面積同比下降14%，而商品房銷售面積同比增長7.4%。同時，2015年以來，20個代表城市庫存消化時間呈現明顯的下降趨勢，11月達到10.3個月，而百城均價也呈現上漲趨勢。
預計2016年，需求在政策刺激下仍將不斷入市，推動全國商品房銷售價格平緩上漲，全年同比漲幅在4%、7%之間，絕對水平7072、7276元／平方米。具體來看，一線及熱點二線城市，受地價高企、需求旺盛影響，價格將持續上漲，三四線城市在高庫存壓力下房價上漲動力不足。
