投資商業(yè)地產(chǎn)必須要注意這些 要理性不要任性

　　核心提示：“手頭有點(diǎn)閑錢，放到銀行里總感覺會(huì)縮水，想投資個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。”小徐最近在看一些商業(yè)項(xiàng)目，但不知如何選擇。公寓、商鋪和寫字樓，這些商業(yè)業(yè)態(tài)都有什么樣的特點(diǎn)，投資時(shí)需要注意些什么呢？
　　“手頭有點(diǎn)閑錢，放到銀行里總感覺會(huì)縮水，想投資個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。”小徐最近在看一些商業(yè)項(xiàng)目，但不知如何選擇。公寓、商鋪和寫字樓，這些商業(yè)業(yè)態(tài)都有什么樣的特點(diǎn)，投資時(shí)需要注意些什么呢？

　　公寓

　　總價(jià)低，周期短。公寓的這些特點(diǎn)滿足了手頭有“小錢”的投資者的青睞。公寓產(chǎn)品以小戶型居多，門檻低，投資很靈活，因此投資價(jià)值與機(jī)會(huì)往往較其他住宅產(chǎn)品有優(yōu)勢。公寓市場的興旺來自市場的強(qiáng)烈需求，目前租客主要有企業(yè)高級職員、SOHO族，還有剛剛畢業(yè)的大學(xué)生等等，都是高學(xué)歷、高收入群體，對居住環(huán)境的要求高，租金承受能力強(qiáng)。

　　據(jù)觀察發(fā)現(xiàn)，不同公寓的使用者，對周邊配套的要求不同。對于商務(wù)配套要求較高的公寓來說，便利的交通條件、發(fā)達(dá)的餐飲娛樂設(shè)施，都是提升項(xiàng)目品質(zhì)的因素。

　　從公寓產(chǎn)品本身來說，市面上的公寓分為精裝修和毛坯兩種。一般精裝修公寓，廚房配套、衛(wèi)生間配套設(shè)備齊全，拎包入住，方便快捷。在選擇毛坯公寓時(shí)，要關(guān)注它的戶型，是否方正，一般而言，方正的戶型空間浪費(fèi)較小。業(yè)內(nèi)人士建議投資者購買位于城市核心或者商貿(mào)活動(dòng)極為繁榮的區(qū)域，或者考慮公寓附近的辦公場所性質(zhì)，最好是中、高檔寫字樓居多。

　　商鋪

　　投資商鋪與住宅不同，地段是選擇商鋪的不二法寶，好的地段是保證商鋪升值保值的要素。好的地段除了指的是城市核心區(qū)之外，還應(yīng)重點(diǎn)考慮商業(yè)的聚集性效應(yīng)，即在商業(yè)比較集中的地段各個(gè)商業(yè)體會(huì)互相借力，形成良性發(fā)展。單體商業(yè)可輻射范圍較小，投資增值保值的可能性會(huì)相對小一些。

　　另外，業(yè)內(nèi)人士建議，選擇商鋪，要選擇品牌開發(fā)商運(yùn)作的項(xiàng)目。除了品牌開發(fā)商有豐厚的商業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)外，后期宣傳效果也很重要，從長期發(fā)展前景來看，還是"傍著大牌好賺錢"。

　　同時(shí)，投資商鋪，必須了解當(dāng)?shù)厣虡I(yè)規(guī)劃。相關(guān)專家指出，人有一個(gè)極限，只有走半小時(shí)的耐心。也就是說，以要投資的商鋪為圓點(diǎn)，半徑兩公里的方圓內(nèi)，應(yīng)該出現(xiàn)商業(yè)地段，在這兩公里范圍內(nèi)會(huì)在人流量集中的周邊形成新的黃金地段，因此可以去發(fā)掘尚未熱鬧起來的地段投資商鋪，等待日后升值。

　　即使在同一小區(qū)的不同住宅、同一棟樓的不同商鋪，租金都會(huì)有差異，因?yàn)槊恳婚g商鋪的位置、周邊環(huán)境、經(jīng)營項(xiàng)目不同，租金、售價(jià)也會(huì)不同。因此，對于投資者來說，如何定位自己的投資對象、如何選擇商鋪、如何進(jìn)行經(jīng)營至關(guān)重要。

　　寫字樓

　　投資寫字樓地段也很重要，看周邊是不是有商務(wù)氛圍。當(dāng)然，寫字樓自身價(jià)值也不容忽視，明亮的大堂，高速、便捷的電梯、良好的采光與凈層高。另外，充足的停車位對于日益龐大的私家車族來說，是他們買樓的重要方面。一位資深投資者表示，投資寫字樓除了看商務(wù)氛圍和地段，也要看政府的規(guī)劃，因?yàn)樗鼪Q定了以后的發(fā)展方向。

　　除此之外，投資跟著大品牌、有成功商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商走，也是很必要的。因?yàn)樗麄儗?shí)力雄厚，經(jīng)驗(yàn)較為豐富，所開發(fā)的產(chǎn)品也將更貼近市場需求。在產(chǎn)品品質(zhì)和相關(guān)配套上，也比一些小企業(yè)更有保障。

　　業(yè)內(nèi)人士提醒，寫字樓雖然有較高的投資回報(bào)率，但由于門檻較高，如寫字樓所在的區(qū)域與城市的發(fā)展方向及發(fā)展規(guī)劃不符，在投資方面就會(huì)有一定的風(fēng)險(xiǎn)，投資者要慎重。交通的便捷性以及配套的全面性也是影響寫字樓未來增值幅度的一個(gè)重要方面。個(gè)人投資寫字樓對經(jīng)濟(jì)實(shí)力有更高要求，而且銀行貸款利率高、年限短，各種稅費(fèi)的繳納額度也比住宅類高出許多，要綜合考慮，不能盲目投資。