中央政治局會議再次聚集房地產去庫存。與此前高層多次強調去庫存相比，4月29日召開的中共中央政治局會議在房地產庫存前加上了“有序消化”的前綴。在龐大的庫存情況下，去庫存的路還要走多久？
同時，對于房地產去庫存，會議指出，要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，注重解決區域性、結構性問題，實行差別化的調控政策。
目前，樓市復蘇有從一線城市擴散到二線城市的跡象，但房地產市場整體庫存較大，區域分化態勢將愈演愈烈。樓市已步入存量房時代的“下半場”。實現樓市軟著陸是調控的底線，政策料繼續沿著“因城施策”的軌道進行有針對性的調整。
在業內人士看來，提高戶籍人口城鎮化率能為房地產行業帶來更多需求，是行業穩定向好的內生動力；而當前不同城市樓市分化的格局，則要求出臺差別化的調控政策。
今年前四個月樓市回暖主要是一線城市及其周邊城市、部分二線城市的貢獻拉動，三四線城市則基本沒有反彈，這折射了中國房地產區域性、結構性的“冰火兩重天”現狀。
總量上，中國房地產庫存依然較大，去庫存仍是主題。中信證券認為，房地產庫存可以劃分為“已出讓未開工的土地”、“在施工未銷售的資源”和“已竣工未順利出售的房屋”三大部分。其根據一定假設測算，在2015年底，全國純住宅（不含農村房屋，不含小產權房）的庫存有59.1億平方米，全部房屋的庫存有100.9億平方米。2015年，我國城鎮住宅廣義庫存去化周期為5.3年，所有房屋廣義庫存去化周期為7.9年。
中信證券認為，庫存量龐大仍是行業的主要問題，特別是商辦類土地出讓嚴重過剩。過去十年來，商服用地一直都占到房地產用地出讓30%上下的比例。而在商品房銷售中，商業物業的銷售占比一直都只在10%左右。不少地方政府喜歡營建商業綜合體，建造大量的商場、寫字樓和酒店，商業地產的供給過剩程度遠超住宅。
由于需求不同，各地樓市庫存“去化”也不同。亞豪機構市場總監郭毅分析認為，按照此前6個月商品住宅的月均成交套數倒推，北京目前約有6.66萬套商品住宅庫存的去化周期為8個月，已接近8-10個月合理去化周期的水平。
在一系列政策組合拳的作用下，今年房地產實現“開門紅”。國家統計局數據顯示，一季度，全國房地產開發投資同比名義增長6.2%，全國商品房銷售面積同比增長33.1%。
然而，也正是在去庫存的背景下，一線城市和部分熱點二線城市的房價卻出現大幅上漲，隨后部分城市開始收緊購房政策。
例如，今年3月25日，上海和深圳出臺更為嚴厲的限購政策。上海將非上海戶籍居民家庭購房繳納個稅或社保年限由滿兩年調整為滿五年，深圳提出本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭）限購2套住房等措施。
此后一月，上海和深圳樓市呈現了量價齊跌的現象。上海易居研究院智庫中心一份報告顯示，對比新政前后30天的數據，上海房價下跌了1937元/平方米，跌幅為6%，而深圳則下跌了248元/平方米，跌幅為1%。
嚴躍進表示，“有序消化”房地產庫存，就是希望讓供求等指標比較平穩地釋放。既要有效化解庫存，也要避免政策一松就出現房價大漲，政策一收緊就下跌的局面。
經濟學家馬光遠表示，今年中國房地產的主題仍然是“去庫存”，而不是“漲價”，這一點，開發商一定要清醒。最清醒的開發商一定是在一線城市漲價，而在二線城市穩住，在三四線利用政策紅利加速消滅庫存。
