“廣州上半年整體上量價在增長，但相對于北京、上海和深圳一線城市，廣州的成交和價格還能算得上平衡，而就廣州自身來看，應該說是平穩。”
時隔一年，第一太平戴維斯華南區董事長林木雄與記者再次因博鰲房地產論壇而相聚交流，不過這次他說起的是廣州房地產市場的那些事兒。
他分析預測，廣州還處于經濟轉型期，傳統企業增長和擴張能力下降，現在寫字樓購買和租賃主力是一些新經濟公司，未來這些新經濟企業對寫字樓的需求會慢慢增加，但在短時間內是沒有辦法做到的。因而，廣州下半年可能還會保持平穩的成交趨勢一段時間，并且住宅的成交情況會相對好一些，但是商業和寫字樓在價格方面會平一些。
針對廣州未來寫字樓供應量多達260萬平方米的情況，林木雄認為商改住和眾創空間可以作為解決商業過剩問題的一種探索和嘗試方式，效果則要因地而異來分析，一線城市比二三四線城市要奏效一些。
他指出：“要注意的是，‘商改住’不單單只是供求問題，還要注意到相關的教育和交通設施等居住配套的配備。”
此外，在國家鼓勵購租并舉、長租公寓享受政策紅利的當口，林木雄認為雖然過去幾年一些發展商或者電商、O2O概念等曇花一現，但是公寓租賃從長遠來看是一直都有市場的，并且這個租賃市場也具有一定的規模。
商業方面，林木雄認為商業地產熱度下降不僅是因為電商崛起影響，還在于商業地產的發展已經度過了試水階段，慢慢轉向成熟，而行業的成熟意味著淘汰出現。
但他也強調，商業地產進入淘汰階段并不意味著是房企并購整合的好時機，一些房企試水商業地產開發之后覺得盈利能力只是一般的話，或許還是會集中做原有資源強的領域，或者調整商住比例。
以下為記者對第一太平戴維斯華南區董事長林木雄先生的采訪實錄：
記者：您怎么看待2016年上半年廣州房地產市場?
林木雄：整體上價量在增長，但相對于北京、上海和深圳一線城市，廣州的成交和價格還算得上平穩。
就廣州市場而言，住宅市場的成交是上升的，價格則有所調整;租賃和寫字樓的成交情況也是平穩的，從供應量來看，未來供應量會比較多，但成交沒有明顯的下滑，寫字樓的成交還有所增長。
記者：您認為廣州這種平穩的成交情況會持續多久?
林木雄：下半年可能還會保持一段時間，住宅的成交情況相對會好一些，但是商業和寫字樓在價格方面會平一些，這源于廣州還處于經濟轉型期，傳統企業增長和擴張的能力下降，現在寫字樓購買和租賃主力是一些新經濟公司，包括信息物聯網、金融、高端服務等。
從整個經濟調整的角度來看，未來新經濟企業對寫字樓的需求會慢慢增加，但在短時間內是沒有辦法做到的，特別是今年還有一個外來的經濟氣候，不能想得太樂觀，在商業方面就更是如此了。
記者：很多電商、物流等公司在琶洲板塊打造企業總部，這是否也會相應地減少寫字樓市場的租售?
林木雄：琶洲的電商總部是政府的規劃。政府之所以這樣做，是希望能把琶洲地區打造成電商集聚區域，形成產業規模效應帶動這一片區的發展。
舉個例子，在深圳騰訊當初就是這樣的，騰訊會帶來很多不同的企業，最簡單的是附近會吸引一些初創公司，或者上下游公司，聚匯成大的生態，因此寫字樓的總需求反而會有所增加。
記者：第一太平戴維斯數據顯示，廣州接下來商場的供應量有200萬平方米，商業的供應量是非常大的，您認為商改住和眾創空間這兩種方式能否解決商業過剩的問題?
林木雄：這要因地而異來分析，不同的城市要面對的問題是不一樣的。
一線城市住宅市場還是有很旺盛的需求，短期內城市偏遠地區的商業、寫字樓面臨去化難的問題，把這些商業和寫字樓改造成住宅、可售的公寓或者租賃公寓，解決偏遠地帶供應過量的問題，這也許是一個方法。
二三四線城市住宅市場面臨過剩問題，把商業、寫字樓改造成住宅就不可能奏效了。
從市場長遠的發展角度觀察，商改住和眾創空間可以作為解決商業過剩的探索和嘗試，這個方式我是支持的，政府也允許做一些嘗試，但能不能馬上解決問題，就要看能不能對癥下藥。
要注意的是，商改住不僅僅是供求問題，還要注意到相關的教育和交通設施等居住配套的配備。
記者：公寓方面，第一太平戴維斯數據顯示公寓的出租率統計為70%，政策鼓勵把部分住宅調整為租賃，對于公寓市場是否會造成沖擊?
林木雄：按照相關規定，公寓分為可售和自持兩大塊，在一些包括可售公寓的項目中，前期的銷售已經在做了，而將商鋪改造成公寓進行銷售，有些地方的項目也已經在做了。
租賃方面，這要依據市場來分析，在流動人口比較多的上海、北京和深圳，一些機構已經在著手進入這一業務，但是這些人口導入型的城市住宅市場也很旺盛，房價也高，意味著這些城市一是房子難買，二是有很強的居住需求，三是租金的回報率很低。
租金回報率低的情況下，怎么樣能把租賃做成一門可涉足的生意，這是關鍵。
記者：您認為長租公寓、青年公寓會不會像前兩年的電商、O2O概念等一樣，熱浪過后就不見影蹤了?
林木雄：房地產行業存在了幾百年，有它本身的價值。不管是電商、智能科技還是物業管理，都是對這一行業原有價值的挖掘。
公寓租賃長遠來看是一直存在的，并不是所有人都買房子?，F在出現的變化是在滿足居住需求以外，究竟還能提供什么樣的服務?
一些運營者的做法就是把小業主的散租物業統一包裝、在網上放租，這使原有的物業價值增長了，而且交易的過程也更方便了，我覺得這種服務還是有價值的。
租賃市場還是很大的，現在不少小業主購買物業重點并不是用來放租收取租金，而是作為一種投資和保值甚至是增值資產。
長租公寓、青年公寓在國內還不很普遍，但在國外，不管是機構還是人們的接受程度都很普遍，說明國內沒有把一些資源利用起來。
長租公寓的做法就是激活閑置資源，小業主更方便快捷地出租自己的物業，運營商可以收取部分服務費，租客可以獲得更合理的租金，這是三贏的格局，因此，我覺得未來長租公寓還是可以持續下去的。
記者：很多運營商在做長租公寓，包括房地產開發商也在嘗試，但是感覺更多只是停留在概念，沒有落到實處，您認為長租公寓最后會是怎樣的?
林木雄：國內長租公寓市場剛剛起步，參考其他地方，這種服務式公寓有很多，就是提供服務，但運營并擁有物業的運營商是很少的。
服務式公寓的服務費并沒有我們想象的低，想要享受5星級的服務就要給5星級的費用，所以差異就在于提供的服務級別。但從物業行業我們很清楚地知道，服務價值還沒有得到應有的重視。
國外服務式公寓需要支付很大的服務費，涵括了清潔、安保和水電等，但在國內，除了服務式公寓，租客還可以選擇價錢相對便宜的小業主物業。因而，什么時候國內觀念能轉變，這是關鍵的一點。
需要明確的是，長租公寓運營者希望賺取的是哪部分錢?對于經營長租公寓的開發商來說，服務費只是少部分，如何使物業升值才是最重要的。如果是只希望賺取服務費，一些小業主聯合在一起就可以提供服務。
記者：您覺得現在廣州或者全國市場，商業地產熱度是不是下降了?
林木雄：前兩年，因為住宅限購，所以房企就轉向商業開發。因為不少開發商都是先涉及住宅開發然后再做寫字樓和商場開發，慢慢從一個開發商變成一個業主，很多房企都是走這樣的發展路線。在這個過程中，房企都在試水銷售與自持運營租賃的優勢，并且權衡兩者間的比例。
現在這個嘗試的過程已經過了高峰期，再加上電商的原因，以前影響商業租金的是地段，現在已經沒有那么重要了，大家關注的可能是網上的流量。
在各種原因影響以及國內經濟增長下滑背景下，本地的、國內的市場都在調整。外資并不會激進地在國內拓展商業市場，因而現在國內商業地產市場在慢慢成熟，成熟的階段就是淘汰，淘汰之后就會成熟。
記者：商業地產進入淘汰階段，是不是房企并購整合的好時機?
林木雄：不一定，要看企業在經營商業這一塊是否有很大的優勢，一些房企試水商業地產開發之后覺得盈利能力只是一般的話，或許還是會集中做原有資源強的領域。
當然對于一些有經營商業的優勢的企業可能是很好的機會，市場整體沒有錢賺不代表所有人都沒有錢賺。競爭就是汰弱留強的過程，并購當然是其中一種方法，今年一些開發商也有不少的并購案。
商業地產難在什么地方?難在大家對它將來的價值判斷差別可以很大，所以買賣商業是不容易的。未來并購機會也許會多一點，但值不值得投資還是要看自身的條件。
記者：很多商業地產開發商都有一些資產證券化的舉措，您怎看這種做法?國內沒有開通REITs的情況下，這種方式是不是可以成為商業地產開發商資本運作的一個途徑?
林木雄：資產證券化對于一個成熟市場來說是必經的過程，包括按揭、ABS，慢慢會越來越多，但是我感覺前兩年比現在還多。
資產證券化到成熟階段還有很長的時間和道路要走，還有很多待解決的問題，比如法律規范、稅收等，首先要解決的是稅收問題。中國很多事情都很簡單，但是稅收就不簡單了
資產證券化也與整個市場的發展有關，如果資產打包證券化的估值還沒有拆散賣給小業主的收益高的話，那么資產證券化就沒有必要了。
總的來說，商業項目資產證券化的方向是對的，大家都往這個方向走，我們也很期待這個市場的成熟，但是也確實不容易。
記者：近兩年國內房企或者投資者在國外大量收購物業、酒店和寫字樓，是不是外資在國內進行收購和投資相對少了很多?資金外流是因為大部分外資對中國的物業市場不看好嗎?
林木雄：從目前情形來看，外資在國內的投資確實沒有以前多了，主要有兩個原因：一是當前國內經濟正處于調整期，二是國內物業價格已經上升到一定的程度，未來的升值潛力也許還有，但是肯定沒有以前好。
這就解釋了為什么沒有太多外資進入中國的原因，但是外資對于國內房地產的關注是一直都沒有減少。
此外，前兩年人們認為人民幣要貶值，因而都往境外投資，但現在發現外匯外流了，政策反而有點變了。
記者：可能接下來并不會有之前那么多的境外物業收購?險資海外并購是否會因為您剛才提及的外匯監管政策而有所減少?
林木雄：機構性投資者和國企背景的企業會往這個方向進軍，但是進行境外房地產投資的話，我認為會稍微減少一些，相對來說，個人投資者或民企也許會有所增加。
險資企業的資金池多，但是這些企業有資金分散投資的需要，一千億的投資資金中用幾十億元進行海外投資也是合理的。
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