近日，幾大快時尚品牌財報引起市場關注。H&M凈利潤比去年同期下跌30%；優衣庫母公司迅銷集團凈利潤暴跌55.1%；GAP三月份凈銷售額下跌6.3%，同店銷售額下跌6%。
這些數據或許是整個商業地產生存狀況的縮影。受經濟下行與電商沖擊的疊加影響，實體經營越發艱難。居高不下的商業地產地產庫存使零售困局更加難解。國家統計局最新數據顯示，截至今年6月末，全國商業營業用房待售面積同比激增23%，不少城市商業用房消化周期超過50個月，部分城市甚至超過100個月。
新常態下，商業地產何去何從？第一太平戴維斯廣州商鋪部高級經理張宸豪表示，未來兩三年內，跨界書店、兒童娛樂、VR體驗區等體驗式業態在商業地產項目中的占比將逐漸增大。此外，各個項目應重視“二次裝修”，通過打造外立面、主題街等滿足消費者的感官體驗。
電商主要沖擊中低端市場 購物中心受影響較小
張宸豪表示，電商沖擊目前還局限在中低端市場，對購物中心影響并不特別明顯。以華潤置地為例，其2015年綜合營業額較2014年增長了15.3%，不降反增，而全國12座萬象城平均的服裝零售占比基本在40%左右。
與此同時，購物中心也在加強自己的體驗式業態的比例，吸引更多消費者前來消費，應對電商可能出現的下一波沖擊。如書店、兒童娛樂、深圳VR體驗區等需要消費者現場互動的體驗式業態，逐漸成為項目的標配。
其中，兒童業態增長勢頭最為明顯。據第一太平戴維斯提供的數據，從全國范圍來看，2015年兒童業態總面積達到了916萬平方米，較2011年增長了5.38倍。兒童業態在購物中心內的占比也由2011年的5%上升到了2015年的15%。
“多個國內的一線商業地產開發商都在加大兒童產業的投入。”張宸豪解釋，一個兒童的消費，可以撬動全家人一同前往商場進行消費，伴隨著二胎政策的開放，國家顯然也在政策層面上不遺余力地刺激兒童業態發展。
業態調整：快時尚擴張放緩 運動品牌興盛
零售業態內部也在不斷進行調整。張宸豪認為，快時尚經歷了過去幾年的瘋狂擴張，如今步入調整期，H&M等幾大快時尚集團的2016年財報明顯呈下滑趨勢。
與此同時，前些年受到冷落的運動品牌反而開始回暖。隨著中國人均GDP突破8000美元，消費習慣發生了明顯變化，全民運動風氣興盛。摩根士丹利曾向投資者指出，運動服銷售額于2020年增長830億美元，未來兩三年，運動品牌又會重新回到主流消費的市場，健身業態也將逐步崛起，此外，影業的快速發展帶動影院向好發展，VR等科技體驗類業態也會有所增加。
張晨浩指出，未來兩三年內，可以預見許多運作尚不成熟的商業地產項目將會繼續降低零售，提高體驗式業態比例，通過讓利部分租金收入以培育商場客流；項目租金增長放緩；面向中產階級與年輕群體的時尚品牌將會持續收到追捧；項目著力于外立面、品牌、主題、日常經營活動等方面的個性化以及差異化經營；各種跨界嘗試不斷增加；業主方加緊技術平臺搭建，進行將線上消費與線下體驗統一的嘗試；商場開始重視給予消費者的審美體驗；電子產品零售與體驗店增加，部分品牌與商場合作試水線下社交功能。
商業去庫存，輕資產是條好出路嗎？
今年5月4日，國務院頒布的關于《確定培育和發展住房租賃市場的措施》提到，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房。一些自主開發及運營購物中心的開發商也積極地轉型走輕資產及品牌輸出的策略，這是開發商開發運營商業地產項目的出路嗎?
“政府的這一新政，與開發商輕資產輸出模式的提出。主要原因還是由于目前國內商業地產的存量較大而導致的。”張宸豪以佛山為例，目前佛山已開業及在建的商業地產項目超過85個，商業體量超過800萬平方米。一座城市的商業供給量已如此驚人，但招商運營人才卻遠遠不足以滿足供給。一些發展相對成熟的商業地產開發商看到了這一商機，為了解決自身物業持有風險大、資金要求較高、獲取土地困難等問題，通過自己在原有項目中累積的經驗與人才做輕資產輸出，這在政府供給改革，商業地產存量去化的時代大背景下，成為了一個必然的選擇。
張宸豪表示，開發商和經營公司對項目的期待值往往不吻合。開發商的傳統優勢在于土地開發和銷售，重點是快速的資金回流和成本控制。而商業運營是長期而持續的過程，必須不斷提升、改善和調整項目，需要較長的時間才能看到收益。“另外，開發商對自己開發的項目的定位已有想法，容易對運營管理方提出一些不切合實際市場情況的定位期望。”
過去，輕資產模式不受青睞。張宸豪認為，這是由于優質地區的商業項目土地和房產的升值所帶來的回報遠高于經營收益。但值得探討的是，重資產模式卻催生出了不少成功的商業項目，尤其是在珠三角及港澳地區，開發商兼任業主與經營者的三重角色，拿地、設計定位、施工、招商、營運全部捆綁在一起，利益始終一致。“但在成熟的經濟和市場里，這三個角色往往是分開的，一旦分開，什么方法才能夠獲得成功？還有待時間去驗證。”
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