集中度提升讓房地產行業的格局生變，大小房企都在焦慮。擴張還是轉型，抑或雙管齊下，是很多房企所糾結的問題。
根據克而瑞的數據，2017年前七個月，銷售金額突破千億元的房企有8家，分別是：碧桂園、萬科、恒大、保利、綠地、融創、中海和龍湖。其中，碧桂園和萬科的銷售金額突破3000億元，恒大緊隨其后，銷售金額接近2900億元。
相比之下，根據明源地產研究院的數據，去年同期（2016年前七個月）銷售金額突破千億元的房企只有5家，其中沒有一家房企突破3000億元，排名第一的萬科銷售金額為2158億元。
比較兩份榜單，前十名的銷售金額有了很大的提升。融創中國從去年的675億元提升到今年的1308億元，幾乎翻了一倍。中海從900億元提升到1270億元，漲幅超過40%。龍湖的漲幅超過一倍，沖進前十。另外，今年前十的門檻是782 億元，相比去年的579億元提高了35%。
同策咨詢研究部總監張宏偉表示，從全年的銷售規模來看，今年預計將有20家房企晉升為“千億軍團”（注：去年為12家）。在市場增速放緩的背景下，這些數字意味著，行業的集中度在上升。明源地產研究院首席研究員劉策表示，今年百強的爭位更激烈，銷售額增幅會大幅提升，門檻會大幅提高，百強集中度將再次大幅提高。
行業格局生變
實際上，過去三年，房地產行業的集中度一直在提升。
根據克而瑞的數據，前十強的市場份額從2014年的16.92% 提升到2015年的17.05%，2016年提升至18.35%。前百強的市場份額從37.78% 提升到40.05%，2016年提升至43.92%。
最新數據顯示，2017年上半年，前50強的市場占有率為49.1%。也就是說，行業前50大房企的銷售金額，占整個行業銷售金額的一半。
前陽光城總裁、上海菩悅資產創始人陳凱，在近期一次演講中表示，行業未來的發展方向，是前十強占據50%的市場份額，前百強占據80%的市場份額。
“未來中國的地產商可能只有一兩百家，上海可能只有十幾家。”陳凱說。
融創中國董事長孫宏斌表達過類似的觀點，他在今年年初表示，2016年中國房地產規模是11.5萬億元，未來的規模將保持在10萬億到11萬億元。行業集中度將不斷提高，前100名的房企會占據80%的市場份額，前10名會占40%。有媒體分析，未來的行業格局會呈現這樣的局面：兩三家萬億規模的房企，后面跟20家左右千億級別的房企，規模不足300億元的房企將出局。
中原地產研究經理盧文曦對《中國房地產金融》表示，未來出現萬億級別房企的幾率不大，因為每跨越一個級別的門檻——比如3000億、5000億、8000億，都是非常困難的，并不是簡單的擴張就可以達到的。他同時表示，今年行業的集中度有明顯的提升。
“未來集中度會進一步提升。”盧文曦說，“我覺得這是件好事，一方面有利于資源的優化配置，有利于房企發揮自身的比較優勢。另一方面，大房企做產品的標準更高，大房企的規模進一步擴大，會引領整個市場的標準不斷提高。”
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《中國房地產金融》表示，未來集中度提升的可能性是存在的，但是寡頭壟斷的格局是不可能存在的。即使集中度進一步提升，還是會存在數量較多的競爭者，因此更有可能出現的行業格局是：50家左右的巨型房企和部分地方上的、數量眾多的小眾企業。
“集中度提高其實是一個行業競爭的過程，從行業的角度來看，有助于形成更優品質的地產項目。但是對于企業來說，擴大規模不見得是好事，同時也要考慮競爭力和盈利能力。”嚴躍進說。
擴張伴隨風險
TOP50房企的市場份額提升，是集中度提升的直觀原因，其更深層次的原因，則是土地成本的快速上漲。
有業內人士算過一筆賬，假如某房企花10億元拿下一塊地，加上其他成本5億元，總成本就是15億元。兩年后項目做完，賣了25億元，利潤10億元。然后剔除增值稅、所得稅，凈利潤為4億元。但是兩年之后的現在，這4億元加上當初拿地的10億元（一共14億元），已經買不起同樣的地了。
“土地成本的上升，使得很多企業拿地方面的優勢不再存在，這個時候擁有土地的企業，或者說拿地更迅速的企業，能夠快速地做大規模。另外，對于這類企業來說，占據項目的定價權，會使得銷售業績提高的同時，銷售價格也提升，因此更容易提高市場份額。”嚴躍進說。
土地價格的快速上漲，一方面要求房企加快周轉速度，另一方面要求房企擴大規模。因為只有當規模足夠大的時候，才可以借到足夠多的錢，有業內人士透露，房企的融資規模跟其排名有一定的關系。否則就會出現上面的情況，兩年之后買不到同樣的地。
在這樣的情況之下，大房企的擴張速度是驚人的。如前所述，2017年前七個月，碧桂園和萬科的銷售金額已突破3000億元，恒大距離3000億元只有一步之遙。其中，碧桂園前五個月的同比增速高達166%。另外，中梁地產前五個月的同比增速高達225%，從94億元暴漲至305億元。陳凱表示，房地產行業的萎縮，很多房企本能會做的事情，就是最大程度地擴張自己的份額。“以往每年提升20%已經非常高速了，但是現在我們看到，有這么多的開發商，今年的擴張速度是150%到200%。”
為了快速擴大規模，部分房企（尤其是大房企）并購、拿地、招人、加速周轉、強化管理。“要幫助高層管理者收入過億，幫助中高層收入過千萬，幫助中層收入過百萬，幫助基層有房有車”，這一段文字同時出現在中梁和旭輝的企業活動中，目的就是為了刺激和激勵團隊。
快速擴張一定程度上反映了房企的焦慮，很多房企都擔心，不久的將來，出局的會是自己。因此，即便市場下滑、調控加緊、變化加劇，還是在加快擴張的速度。但是在這個過程中，有些問題是不得不去注意的——尤其是錢。
一方面融資渠道在變窄，另一方面銷售回款在放緩，兩頭收緊的情況下，房企的現金流壓力可想而知。有報道指出，目前房企正在嘗試各種各樣的融資方式找錢，比如海外債、永續債甚至購房尾款ABS這樣的新型融資方式，其中的風險不可低估。
張宏偉表示，如果調控持續，對于加杠桿高的民營房企，不排除今年下半年到明年上半年，其信用風險會逐漸爆發。
轉型并非易事
7月中旬，廣州出臺《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，“租購同權”成為房地產行業的熱點話題。這之后，一系列的政策相繼出爐，以及住建部表示要立法實現“租購同權”，讓“房企轉型運營”成了行業內的討論重點。
對于一些中小房企來說，上游拿不到融資和土地，下游受到調控限制，規模擴張無從談起，轉型幾乎成了唯一的選擇。
盧文曦向《中國房地產金融》表示，房企轉型并不是什么新鮮的話題。“轉型其實2010年就開始有了，因為當年有限購限貸政策，那時候的轉型是去做商業地產。2013年、2014年提得特別多，因為2013年市場特別好，2014年特別差，所以轉型迫切度更高了。”
他同時表示，某種程度上來說， 房企轉型是被動的選擇。“這十年都是這樣，有周期性的調控，市場不好，大家就把轉型放在重要位置，市場好了，推進的腳步又放慢了。比如萬科、保利等大房企做了一些轉型的試水，但是這些業務都不是利潤的主要來源，最主要的還是房地產銷售。所以我們看到，2015年-2016年市場變好之后，大家又把轉型的步伐似乎放慢了。”
之所以出現這樣的情況，是因為對于房企來說，轉型并非易事，需要政策的支持，需要房企的自身能力，還需要很強的資金運作能力——因為就目前來說，房企轉型并沒有很好的樣板，試錯的成本卻很高。
除了上文提及的轉型運營和商業地產，房企轉型的方式可謂多種多樣。
“從業務的關聯度來看，主要有直接的、間接的和不相關的。”嚴躍進說，“直接的主要是非住宅業務，間接的主要是復合型地產業務以及城市運營，不相關的主要是礦業、消費等業務。”
具體來說，房企轉型的方式大致上有：運營、商業地產、產業地產（其中包括養老地產、旅游地產、物流地產、特色小鎮等）、政府合作項目（比如 PPP）、非地產業務。
轉型失敗或者說算不上成功的案例不在少數。單說房企向非地產業務的轉型，上海新梅賣白酒、多倫股份涉足P2P，都是下場慘淡的案例。取得一定效果的案例也有，比如做產業地產的華夏幸福，以及參與軌道交通物業開發的萬科，但是仍有待時間的檢驗。
根據2016年世界500強排行榜的數據，萬達集團去年的凈利潤率不到0.4%。物業銷售仍然是萬達最主要的收益來源，在2016年的中期報告中占到總收益的67.3%。而萬達一直強調的輕資產轉型業務——酒店管理和文旅板塊，占比則不到10%，利潤率明顯偏低。這或許在一定程度上解釋了萬達和融創之間的交易。
缺乏成功樣板、試錯成本高、利潤率低，是房企轉型不得不面對的問題。但是，即便轉型是被動的選擇，房企們還是有機會把挑戰轉化成機遇。
