近日，據北京產權交易所消息，華僑城集團轉讓旗下項目公司北京僑禧投資有限公司（下簡稱北京僑禧）51%股權。
多數業內人士猜測，華僑城脫手該項目一是為了回籠資金，二是按照集團的“文化+旅游+城鎮化”發展戰略行事，華僑城規模擴張與加速周轉的邏輯正在兌現。
綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁告訴《每日經濟新聞》記者，華僑城現在是處于“大進大出”的時代。從去年到今年已“吞進”上萬億資源，而大規模的投資遭到市場的質疑和華僑城內部的壓力，如今脫手項目來剝離不良資產進行“瘦身”，“一進一出”都是為了提高華僑城股權的品質和未來產品增值的潛力。
上半年負債率略升至71.59%
在今年8月，華僑城就轉讓了北京僑禧投資49%股權，泰禾集團旗下公司接手。若本次將剩余的51%股權再行轉讓，則意味著華僑城將徹底退出北京僑禧投資的豐臺項目。
宋丁認為，“轉讓”的項目肯定也是與現在的發展戰略不太符合，實際的意義就是剝離不良資產，通過“大出”的動作也向市場、股東、社會表明，華僑城不單純是大規模擴張，也同時在瘦身。但要注意的是，大規模的擴張，盡管華僑城融資能力很強，但資金壓力是必然會出現的。
《每日經濟新聞》記者梳理近年華僑城A公告獲悉，2017年上半年華僑城A營業收入137.89億元，但是經營活動產生的現金流量凈額為負176.9億元，而去年同期則為負7.9億元。2017年前三季度，華僑城A實現營業收入193.68億元，而公司經營活動產生的現金流量凈額為負88.88億元。
招商證券研報分析，三季度營業利潤規模大幅增長的主要原因是華僑城A在三季度確認了對北京僑禧和深圳華僑城文化旅游兩家子公司的股權處置收益，整體投資收益30.55億元。
此外，華僑城A最新的新增借款公告披露，截至2017年7月31日借款余額為688.91億元，1~7月累計新增借款266.49億元占到2016年末凈資產481.16億元的55.38%。華僑城A就此表示，“新增借款是基于公司正常經營需要產生的，主要用于公司日常經營及補充流動資金。”
負債率方面，華僑城A的資產負債率從去年年底的67.12%，增加至今年上半年的71.59%。
宋丁認為，華僑城從去年到今年大規模的擴張，負載一定是增加的，不過和國內央企相比，其負債率并不是太高，超過一定比例是很常見的。
同時易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，華僑城負債規模增加，和其持續推進文旅、特色小鎮等產業有關，也是反映了其戰略擴張的導向。當然未來房地產市場降溫的態勢會更加明確，此類企業對于項目銷售背后的資金回籠等都需要謹慎，否則這會帶來很多問題，比如說投資者過于擔心其高負債背后的壓力。
多元化出手 加速規模擴張
華僑城A發布的《2016年董事會工作報告》披露，公司土地儲備豐富，截至2016年期末，公司控股的旅游綜合及房地產業務累計權益土地儲備641.17萬平方米，規劃總建面902.24萬平方米。
進入2017年后，據廣發證券研報數據顯示，截至第三季度末，華僑城A全口徑土地資源儲備約為1200萬方，未結算建面約1170萬方，未結貨值約4800億元。前三季度公司土地拿地金額約338億元，獲取土地規劃建筑面積約300萬方，進入了深圳前海區域，補充了天津、佛山、重慶的土地資源儲備，同時進入了海南市場；且下半年深圳香山里花園四期、龍華紅山項目、南京置地、南京華僑城等多個重點項目也將入市，預計全年可實現 300~400億銷售。
此外，華僑城也涉足并購，9月華僑城以87.675億元收購成都信和御龍山項目80%的股權。嚴躍進認為，對于華僑城來說，積極參與并購也是依賴其央企的優勢，當前很多地方性的國企地產項目都面臨退出或轉型的可能。華僑城的類似投資，和此類項目的盤活需求有很高的吻合性，通過并購也有助于華僑城尋找更大的城市布局面和產業布局面。
除了土地資源與住宅項目，華僑城自2015年華僑城提出“文化+旅游+城鎮化”戰略后，現在正在深耕發展，并提出以PPP模式在全國打造100座特色小鎮的計劃。同時，華僑城還在云南、海南進行全域旅游開發，在西安打造總投超2300億的七大文旅綜合開發項目。
不過在嚴躍進看來，特色小鎮及城鎮化項目面臨很多不確定性，這方面的資金壓力其實會比較大，所以要重點看是否布局在大城市周邊，否則部分特色小鎮項目可能投資機會不會太大，潛在的資金壓力也會比較大。
宋丁認為，華僑城要把大資產進行盤活、重組，包括負資產、流動資金的使用、現金流的進出等平衡好。現在華僑城最緊迫的就是要找到“大進大出”的產業鏈中特別優秀的板塊，讓其盡快生成利潤，否則維持這么大規模的總盤是不可想象的。
那么，華僑城是如何規劃的？
華僑城A相關負責人在10月31日投資者關系活動上表示，新戰略時期華僑城A將更加聚焦于旅游產業，通過并購整合加快旅游業務發展，并借助于輕資產運營的方式加快向華僑城以外的業務擴張。地產業務方面，借助于強強合作、戰略聯盟，華僑城A將進一步加快項目的周轉速度；同時，承接華僑城集團城鎮化業務中的短平快項目，承擔土地價值實現者的戰略角色。
