在房地產行業集中度不斷提高和市場整體趨穩的形勢下，中小房企想要在群雄環伺的格局下突圍并非易事。尤其從2016年底全國多個熱點城市發文要求開發商必須以自有資金拿地以來，囊中相對羞澀的中小開發商通過傳統招拍掛方式拿地愈發困難。
一線城市的土地市場，幾乎難覓中小開發商的身影，這一趨勢在不斷向部分二線城市蔓延。鄭州升龍置業一位人士表示，從2016年一線地產商開始涌入鄭州土拍市場以來，中小開發商拿地變得更加困難了。
并購
對當前獲取土地的方式，三盛集團董事長林榮濱表示：“我們的項目85%-90%來自并購。”由于公開招拍掛市場競爭激烈和成本相對較高，三盛集團更傾向于通過并購獲取項目，而非通過招拍掛市場直接拿地。
在房地產行業急劇變化的背景下，今年9月前后，三盛集團旗下地產業務平臺三盛控股通過借殼登陸港交所完成上市，同時，三盛集團與三盛控股合資成立三盛資本，主要為房地產業務拿地和開發提供資金支持。
今年8月，三盛集團先后分別以5.49億元和8640萬元收購香港中盛置業90%股權和章丘正大天源80%股權，從而獲取了平潭2個商住項目近20萬平方米土地，在濟南章丘獲得總建筑面積24.11萬平方米的3個房地產項目及1幅面積6萬平方米的土地。
林榮濱表示，在獲取土地方面，與招拍掛拿地相比，通過并購獲取土地的方式更為復雜，但如果操作得當，所獲取的利潤也更為可觀，林榮濱計劃，規模達到500億元的時候，要實現一般房企1500億元規模的利潤。
這就對三盛在獲取土地、控制成本和凈利潤等方面提出更為嚴苛的要求，三盛方面表示，目前三盛的利潤率在15%-20%，這一毛利率的表現得益于土地的并購把控與風險測算。
三盛在并購項目方面有專門的團隊，這個團隊匯集了相關法律、財務等方面的人才，針對全國熱點區域撒網式考察，林榮濱稱，“首先看城市人口結構和收入結構是不是有消費潛力，接下來就看位置，包括距離市中心位置、周邊各方面生活配套，不同城市標準也不同。”
選擇好并購對象后，開始與對方進行深入接觸，包括項目資產、負債等財務狀況以及是否存在司法糾紛，然后財務和法務等相應部門會對項目成本、盈利等進行核算，并對潛在的市場風險進行綜合評估。
在收購一個項目時，通常需要經過三道審核：第一是拓展團隊通過綜合評估確定收購目標；第二匯總開發部門和營銷部門意見，看項目適不適合做、未來好不好賣；最后由董事長和董事會拍板決定。
據林榮濱介紹，由于市場競爭激烈及符合條件的項目較少，通常尋找到合適并購對象并不容易，“有時候考察幾十個項目后，成功收購的也就一二個，還需要進行精準的核算，如果賬算不過來，再好的項目也得放棄。”
舊改和合作拿地
如果說三盛獲取項目的主要方式是并購，那么還有一些中小房企是通過合作拿地的方式來獲取項目，以鄭州市場最大的舊城改造開發商升龍置業為例，其從2006年進入鄭州市場以來，幾乎所有項目均來自舊城改造。
上述升龍人士表示，通常舊改項目主要通過一二級聯動方式開發，但是隨著大開發商不斷加入二級市場，舊改開發商在二級市場拿地成本激增，“從去年開始，我們就對舊改項目進行收尾了，原有項目繼續開發，不再增加新項目。”
不僅在鄭州，在全國房地產市場，舊城改造也是升龍置業主要的開發模式，鄭州市場在整個公司占據著絕對的位置。
按照升龍置業計劃，在停止舊改項目后，會繼續通過招拍掛市場獲取凈地項目，不過，至今升龍在鄭州土地拍賣市場幾乎顆粒無收，在全國土地市場也鮮有斬獲。“一線房企和本地國企基本主導土拍市場，我們想要參與進去比較困難。”
據鄭州當地熟悉升龍的人士介紹，升龍在鄭州的舊改市場中，拿的都是其他開發商不敢碰或者不愿碰的項目，雖然因此成為鄭州舊改領域的龍頭企業，但由于舊改本身的復雜性，其所受爭議也大。升龍方面也承認“在擴張過程中太在意發展速度而忽略了對產品的追求和客戶的需求”。
閩系房企福晟謙祥也是鄭州舊改市場重要一員，舊改之外，雖然其有業內較為熟知拿地“飛虎隊”，但除了與萬科合作在鄭東新區獲得一個商辦項目外，近年在鄭州土拍市場也難有露面機會。
鄭州一位開發商高管表示，雖然中小開發商與大開發商在公開的土地市場難以匹敵，但是很多中小房企均在本地深耕多年，往往具備商業之外的資源，這也為其和大開發商合作開發項目打下基礎，“尤其在舊改項目后續開發上，合作機會還是比較多的。”
邊緣化的中小房企
對一家房地產開發商而言，土地意味著生存之本，只有獲得足夠的土地和現金流，才可能獲取規模上的優勢。
融創中國董事長孫宏斌曾表示，目前前10房企的市場占有率已經從10%上升到20%多，未來5-10年間，前10房企市場占有率將達到30%-40%，“前10名平均要4000億元，沒有兩三千億進不了前10名，這是怎么形成的？小公司干不了了，賣了地以后掙錢退出讓大公司做。”
雖然一部分中小房企憑借獨特資源優勢可以在夾縫中求生，但無論是公開的招拍掛市場，還是更為復雜的并購領域，留給中小房企的空間和機會并不多，林榮濱即認為，需要具備精干的團隊、精準的投資、精細化管理及高品質的項目才能生存。
東方證券的研報顯示，在市場從嚴調控的背景下，龍頭公司優勢更加凸顯，行業集中度將進一步提升，2017年下半年房地產行業已經進入調整期，今年6-10月份，在全國銷售面積同比下降的情況下，前10強房地產開發商銷售面積同比增長20%。
不僅僅是市場逐步向大型房企集中，在土地市場同樣如此。克爾瑞數據顯示，今年1-9月份，房地產行業30強房企拿地規模已經超過2016年全年，其中前3強房企拿地建筑面積占到30強房企拿地總量的46%，前10強房企這一比例更是占到71%。
在這種情況下，中小房企拿地難成為較為普遍的問題，上述鄭州開發商高管表示，大開發商紛紛涌入一二線城市及周邊地區，使得土地市場競爭更加激烈。
這位人士坦言，與原來相比，大型開發商進入鄭州后，拿地成本開始不斷上升，“比如一塊土地底價是每畝600萬元，原來可能最多800萬元就成交了，現在能叫到2600萬，成倍地增加。”官方因此出臺了“土地熔斷”機制。
不僅僅在土地上，在終端市場方面同樣如此，同區域的競品項目，大型房企品牌顯然更有號召力，“同一個地區、同樣品質、同樣價格的房子，客戶肯定會優先選擇萬科的房子，不會選擇我的。”該人士表示。“拿不到好的土地，就會影響銷售，銷售不好，反過來又影響拿地，慢慢地中小房企就被淘汰出局了。”在這位人士看來，未來可能會有一部分小而精的特色中小房企能夠生存下來，但大部分將在惡性循環中死掉。
