商業地產的四種運營模式

商業地產的四種運營模式
一、不租不售
開發商即投資商、經營者。如廣州城建集團的某些商業項目。但是這種形式目前還不是市場的主流，由于資金、資源掌控等方面因素，很多開發商無法做到不租不售。
二、只租不售
這一類通常把物業建成以后形成獨立的產權，通過招商合作，以租金作為主要的收入來源，目的是什么呢？通過產權形成之后，物業通過商業運營包裝進入資本市場，獲取良好的融資，這個金融市場一般來說有多次融資，第一次通常都是銀行抵押融資；第二次可能是基金會、信用憑證等融資，以后每次經過價值不斷包裝以后，融資不斷的縮短。
只租不售模式租期較長?？煞譃榉稚⒊鲎夂驼w出租。
1.分散出租
分散出租是開發商在確定主體功能后對各個鋪位進行招租，租期相對短些，一般在2~5年。許多成功運用模式的案例多數為大型專業批發市場，如深圳賽格電子市場。分散出租租金高，開發商收益可最大化，租期短，容易改變功能或調整經營。
分散出租適用于區域商業或城郊大型商業物業、有足夠大的停車場和卸貨區的商業物業、售后返租的產權式商城。


 2.整體出租
整體出租時開發商不將物業出售，而將其整體出租給一家商業企業，由這家商業企業進行商業規劃及經營。開發商每年向商業企業收取約定租金。租金一般在第三四年開始遞增。前一二年主要幫助商家持續經營，同時商業企業向開發商繳納相當于2～3個月租金的押金。這種物業可進行抵押貸款，升值空間大，其帶租約更有利于日后整體銷售或設計產權式商鋪，但收益低，在3%~5%之間，租期長，套現難度大。
整體出租適用于資金實力雄厚，經營相對保守的開發商。
三、只售不租
物業建成后，整體出售或者將產權分割后再進行銷售，也就是當前比較流行的產權式商鋪、產權式酒店等。開發商通常希望通過提供后期的物業管理為項目提供服務。適用于資金實力不夠、融資渠道有限、急于變現的開發商。如SOHO中國的SOHO系列產品主要是采用只售不租模式。
四、又租又售
為什么租售結合呢？大多數是迫于資金的壓力，通過賣掉一部分以套現，租的部分也為后期的資本融資留下后路。這就屬于為售而租，為租而售，租售結合的模式。如將商業建筑的底層銷售，最典型的就是大連萬達，把一樓留下來，二樓、三樓賣給沃爾瑪，其實大連萬達嘗到很多的甜頭，一段時間后一層銷售價格通常是市場價的兩到三倍，最高的賣到十九萬元一平方米，沃爾瑪主力店起了很重要的作用。
商業地產三種主要盈利模式對比

盈利模式			優點	缺點	適用類型	案例
只租不售	分散出租		租金高，開發商收益可最大化，物業升值空間大，容易出售，租期短，容易改變功能或調整經營	需充分重視前期的市場定位、功能定位、業態定位的策劃工作，設立專業的經營管理公司負責經營管理，對招商能力、日常經營管理能力的要求極高，同時經營風險較大	區域商業、城郊的大型商業物業、有足夠大的停車場及卸貨區的商業物業	萬達廣場,中糧大悅城
	整體出租		不需設立專門的經營公司和配備專業的商業人員，交易簡單，結算方便；物業可進行抵押貸款，升值空間較大，有利開發新項目，帶租約更有利于日后整體銷售	收益低、在3%～5%之間的回報率，即使物業升值，其套現的難度很大，采取這種方式還要加強對租戶的評估	沒有商業專才、資金實力雄厚、經營相對保守的開發商，其物業面積一般不超過3萬㎡
只售不租			相對省力且風險較低	失去了更大收益前景的可能性，商業經營不穩定	資金實力不夠、融資渠道有限、急于變現的開發商	SOHO地產
又租又售,且租且售		分層或分片出租模式	租金相對整體出租要高一些，風險分散、租金相對有一定保證，物業可進行抵押貸款，比整體出租更適合日后帶租約出售物業，如果某一層經營失敗時，開發商能掌握主動權，并進行重新招租	需重視前期的商業策劃（業態組合、功能定位、市場定位等），需設立相應的管理部門及配備相關的商業專才；要求開發商建立儲備租戶資源庫，并具備極強的招商能力	資金實力雄厚的開發商	六佰本, 大成國際購物中心
		層（或片）與分散結合出租模式	主力店的進駐有助于帶動其他小商鋪的銷售，大小租戶的結構使項目穩定性提高，有利建立完整的租戶資源庫，為以后開發商業地產項目創造成功動作的條件	要求開發商具備很雄厚的自有資金：需設立專業的經營管理公司和配備相關的商業專才，對主力店的招租能力極高	5萬㎡以上的商場