城市更新，拆遷經(jīng)理為啥這么難？

之前寫了不少關(guān)于拆遷的文章如《拆遷怎么拆》、《拆遷新人的高效拆遷指南》等等。這段時(shí)間有些朋友說(shuō)，這些文章打開了他們拆遷工作如何開展的視野。但是針對(duì)的要么是高層，要么是基層工作人員，有沒(méi)有針對(duì)中層的呢？呼應(yīng)上述朋友的訴求，寫寫拆遷經(jīng)理的苦惱，項(xiàng)目總應(yīng)該如何支持拆遷中層工作。如有不妥或缺漏，請(qǐng)多包涵。

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拆遷中層現(xiàn)狀

拆遷中層在更新公司中一般屬于執(zhí)行層，介于拆遷專員助理之上，更新項(xiàng)目總之下。長(zhǎng)期駐扎更新項(xiàng)目一線項(xiàng)目部。

在高層眼里：

微不足道估計(jì)名字都叫不出，拆遷中層僅僅部門的小領(lǐng)導(dǎo)，且還少在公司總部出沒(méi)，認(rèn)不得也正常。

在其他部門眼里：

估計(jì)偶爾看到公司Outlook上有個(gè)名字，印象不深，或許還偶爾打電話請(qǐng)教這麻煩那，也不知道具體做什么事。

在更新項(xiàng)目總眼里：

是把好手，能干事，但是總覺得與一般拆遷人員沒(méi)什么差異，還經(jīng)常吃喝玩樂(lè)找項(xiàng)目總簽字，也不知道是不是必要合理。

對(duì)被拆遷戶而言：

拆遷中層就是老油條，話說(shuō)得好聽，整天跑過(guò)來(lái)吹牛，就是做不了主權(quán)限太少，甚至吃喝也為難他。

對(duì)拆遷下屬專員助理而言：

頂頭上司整天很忙，要做的事很多，但是獎(jiǎng)勵(lì)福利總感覺很少。出了拆遷問(wèn)題，頂頭上司也是主要被問(wèn)責(zé)對(duì)象。雜事多，考核壓力大。

對(duì)拆遷中層自己而言：

自己是更新公司不可或缺的人才，沒(méi)有他們承上啟下推進(jìn)更新，項(xiàng)目也無(wú)法轉(zhuǎn)化，根本無(wú)法變現(xiàn)，相對(duì)其他職能部門更為重要。

一句話，當(dāng)然拆遷中層，有一些經(jīng)驗(yàn)，但是經(jīng)驗(yàn)還不夠多，一時(shí)升不上高層，對(duì)公司其他部門也不了解，屬于上不上下不下的尷尬局面。

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拆遷中層工作中的苦惱

（一）對(duì)內(nèi)協(xié)調(diào)不暢。

常有拆遷經(jīng)理（以下簡(jiǎn)稱拆遷中層）吐槽：更新項(xiàng)目總不支持工作，有些項(xiàng)目總不熟悉業(yè)務(wù)，不懂拆遷中層的苦，只對(duì)結(jié)果導(dǎo)向進(jìn)行考核，不向公司總部爭(zhēng)取應(yīng)有權(quán)限，不爭(zhēng)取獎(jiǎng)勵(lì)福利優(yōu)惠政策，沒(méi)有擔(dān)當(dāng)有問(wèn)題就甩鍋有功勞就是自己拿等；公司其他部門不配合，法務(wù)部門、財(cái)務(wù)部門、設(shè)計(jì)部門、成本審計(jì)部門等不理解。如財(cái)務(wù)部門付款不及時(shí)，設(shè)計(jì)部門沒(méi)有呼應(yīng)被拆遷戶的戶型要求，成本審計(jì)部門對(duì)拆遷中層必要合理的費(fèi)用不理解等等。

（二）對(duì)外溝通問(wèn)題多。

常有拆遷中層抱怨：被拆遷戶看不起拆遷中層，覺得拆遷中層沒(méi)權(quán)限根本做不了主，希望直接跨越找高層談判；被拆遷戶覺得中層什么都做不了，付款說(shuō)的也不算，期望的回遷戶型也協(xié)調(diào)不了，喝酒吃個(gè)飯都不痛快等等。

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拆遷中層工作外的困擾

拆遷人員基本薪資待遇較低，一般依賴拆遷業(yè)績(jī)吃飯。因拆遷工作特點(diǎn)，基本全年無(wú)休蹲守項(xiàng)目部，以便及時(shí)簽約。往往出現(xiàn)家庭矛盾，常年累月工作加班加點(diǎn)，簽約少獎(jiǎng)金少，老婆有意見。對(duì)女人來(lái)說(shuō)，經(jīng)常加班工作，錢少，肯定有貓膩。拆遷的不易，需要時(shí)刻總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提高自己。地產(chǎn)人35歲就是一道門檻，如若35歲以后還是一個(gè)拆遷中層，將面臨職業(yè)生涯的重大考驗(yàn)，畢竟信息時(shí)代，各種拆遷業(yè)務(wù)培訓(xùn)可以讓更年輕的小伙子成長(zhǎng)更快。而35歲以后，上有老下有小的拆遷中層還能加班加點(diǎn)常年累月不在家多久？或許這也是所有地產(chǎn)人的問(wèn)題。

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拆遷是系統(tǒng)工程

在之前的文章中，多次強(qiáng)調(diào)更新項(xiàng)目中，拆遷是重中之重，是系統(tǒng)工程，拆遷出問(wèn)題推進(jìn)慢甚至停滯不前多數(shù)是因?yàn)閳?zhí)行出問(wèn)題，而執(zhí)行出問(wèn)題，多數(shù)在項(xiàng)目總支持協(xié)調(diào)力度不夠及各個(gè)部門配合不利，更可能是高層的問(wèn)題。

拆遷工作要做的好，舍得放權(quán)授權(quán)是必須，項(xiàng)目總必須為項(xiàng)目拆遷爭(zhēng)取一定的權(quán)限與福利激勵(lì)政策；高層必須統(tǒng)籌總部其他部門，尤其是成本審計(jì)、設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)部門予以積極協(xié)助配合。這些涉及到高層的信任、各個(gè)部門利益。對(duì)高層、項(xiàng)目總而言，這些權(quán)限是不是必須的，給什么樣的限權(quán)，領(lǐng)導(dǎo)們不可能時(shí)刻盯著拆遷中層。如拆遷中層與被拆遷戶各種交際應(yīng)酬，是不是合理？是不是必要？如何防止貪污腐敗，甚至勾結(jié)被拆遷戶損害公司利益都有可能。

對(duì)各個(gè)部門而言，大家平時(shí)工作都很忙，全力配合拆遷部門工作也不現(xiàn)實(shí)，配合拆遷部門工作有沒(méi)有獎(jiǎng)勵(lì)考核？只有付出沒(méi)有收獲，必然工作積極性就不高，敷衍了事正常，甚至有些故意刁難都有可能。

所有拆遷的問(wèn)題，都是人的問(wèn)題，所有人的問(wèn)題，都是利益的問(wèn)題，所有利益的問(wèn)題，都是管理制度的問(wèn)題。怎么讓公司內(nèi)外齊心協(xié)議配合拆遷工作推進(jìn)是難題。

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拆遷中層如何應(yīng)對(duì)

拆遷是系統(tǒng)工程，要讓公司上下及外部對(duì)中層信任，舍得出力配合，就必須要有運(yùn)營(yíng)思維意識(shí)。

（一）深入了解項(xiàng)目情況，促進(jìn)高層信任放權(quán)。

拆遷中層，必須對(duì)拆遷的總量、被拆遷戶各種訴求、拆遷存在的問(wèn)題、拆遷需要的各種支持等等了解的更多更深入。比如，拆遷的總量清楚，大概的回遷成本就可以算得出來(lái)；知道那些被拆遷戶貨幣回遷，就需要提前匯報(bào)申請(qǐng)公司財(cái)務(wù)支持；了解哪些是大家族，搞定某個(gè)關(guān)鍵人可以搞定一大批被拆遷戶，就需要重點(diǎn)打報(bào)告申請(qǐng)經(jīng)費(fèi)重點(diǎn)攻關(guān)；知悉有反對(duì)派搞事可能是釘子戶，就要提前匯報(bào)項(xiàng)目總及更高層去協(xié)調(diào)。

精通各種拆遷數(shù)據(jù)及各種具體情況，比如知道當(dāng)?shù)胤孔饩唧w水平，具體那棟房子涉及被拆遷戶有幾兄弟，誰(shuí)能做主？了解釘子戶有收入來(lái)源，有什么弱點(diǎn)什么愛好，甚至平時(shí)喝什么茶等等。了解得越深入，項(xiàng)目總及高層有事一問(wèn)就隨時(shí)回答，信任度自然提高了。有了信任，權(quán)限放權(quán)就不遠(yuǎn)了。

（二）多回公司竄門，多交朋友。

拆遷中層一般都在項(xiàng)目部一線工作，很少在總部出沒(méi)。有些拆遷中層不重視與總部其他部門的交流，也很少去總部竄門。遇到急事，往往求助無(wú)門，總是借助項(xiàng)目總?cè)贤▍f(xié)調(diào)，一來(lái)二去，項(xiàng)目總也受不了，P大的事都找他，項(xiàng)目總本身也很忙。

因此，作為拆遷中層，有必要時(shí)不時(shí)回總部去其他部門竄門，哪怕混個(gè)臉熟都好。偶爾請(qǐng)吃飯培養(yǎng)感情，遇急事也可以很好應(yīng)對(duì)，甚至加班配合也正常。根據(jù)我個(gè)人經(jīng)驗(yàn)，討論回遷房指標(biāo)是一個(gè)不錯(cuò)的話題，基本各個(gè)部門都樂(lè)意與拆遷工作人員聊。畢竟人都是趨利，當(dāng)然有些公司忌諱內(nèi)部人購(gòu)買回遷房指標(biāo)。

（三）多與被拆遷戶交心。

拆遷工作很難開展，時(shí)常遇到各種奇葩被拆遷戶甚至釘子戶。拆遷中層權(quán)限少，常常被被各種被拆遷戶忽視也很正常。畢竟你做不了主，我的訴求你也滿足不了，何必浪費(fèi)時(shí)間與你談呢。這是很正常的被拆遷戶心態(tài)，尤其是一些家大業(yè)也大的被拆遷戶。

但是拆遷中層，也有個(gè)優(yōu)點(diǎn)，承上啟下，雖然做不了決策，但是了解情況多，甚至參與拆遷協(xié)議、拆賠標(biāo)準(zhǔn)的制定，建議全公司高層重視。拆遷中層是做不了主，但還是可以把被拆遷戶的訴求有效及時(shí)的反饋給高層，高層畢竟少數(shù)，人也忙碌，不可能時(shí)刻與每個(gè)拆遷戶溝通談判。其次，既然是拆遷談判，肯定有商有量，高層并不了解被拆遷戶的具體情況，也難以有效的與被拆遷戶談判。了解具體情況的拆遷中層起到的就是橋梁紐帶作用。

拆遷中層雖然權(quán)限少，可以借助于被拆遷戶多交心，隨叫隨到，多換位思考從被拆遷戶角度出發(fā)考慮問(wèn)題，更好的促成拆遷談判的成功。人基本是感情動(dòng)物，其實(shí)很多拆遷工作往往就是沒(méi)有溝通到位，被拆遷戶覺得你不理解他，就很難開展工作。有些時(shí)候，雖然大利益雙方堅(jiān)持不妥協(xié)不退讓，但是能交心成為朋友，些許小利益還是可以妥協(xié)的。尤其常駐項(xiàng)目部一線的拆遷中層，最重要的工作就是與被拆遷戶交心。

（四）扯虎皮拉大旗。

充分利用項(xiàng)目總與公司高層的力量。有些拆遷中層，懂得做人又懂得做事，時(shí)常沒(méi)事就在項(xiàng)目部多搞一些活動(dòng)，組織公司高層來(lái)參與，借此機(jī)會(huì)把當(dāng)?shù)氐哪苋?、重點(diǎn)被拆遷戶紛紛拉到一起，由公司高層借助各種活動(dòng)場(chǎng)合擺平搞定。有些拆遷中層集體與項(xiàng)目總，上總部哭慘，直接請(qǐng)求公司高層出面，講事實(shí)擺道理列數(shù)據(jù)，請(qǐng)求總部放開權(quán)限等解決各種問(wèn)題。

（五）動(dòng)員項(xiàng)目部全員拆遷。

大部分的拆遷中層對(duì)項(xiàng)目部的其他員工重視不夠。哪怕清潔阿姨、司機(jī)、行政專員，人人都可以發(fā)展培養(yǎng)成拆遷工作人員，獎(jiǎng)金鼓勵(lì)機(jī)制不應(yīng)當(dāng)僅僅拆遷部門獨(dú)享，舍得花費(fèi)精力資金培訓(xùn)培養(yǎng)項(xiàng)目部所有人員，更要舍得把拆遷獎(jiǎng)勵(lì)獎(jiǎng)金分享給出去。

一般而言，清潔阿姨、做飯阿姨、司機(jī)，行政專員普遍工資一般，他們更有動(dòng)力與野心去參與拆遷工作。拆遷談判做不了，可以做一些包打聽消息工作，力所能及的做一些數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)或其他工作。

一般來(lái)說(shuō)，阿姨、司機(jī)、行政專員這些不具體負(fù)責(zé)拆遷業(yè)務(wù)的工作人員，被拆遷戶與他們接觸都不會(huì)有什么戒備心，負(fù)責(zé)包打聽工作也是非常適合。曾有個(gè)做飯阿姨，買菜過(guò)程中搞定一棟被拆遷戶，尤其這些阿姨，多數(shù)都年紀(jì)相對(duì)較大，甚至還是本地人懂當(dāng)?shù)卦?，比起外?lái)的小年輕更適合與當(dāng)?shù)乇徊疬w戶溝通。當(dāng)然必要的拆遷談判培訓(xùn)還是要組織的。拆遷中層需要向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)申請(qǐng)?jiān)O(shè)置專項(xiàng)拆遷獎(jiǎng)金，全項(xiàng)目人人都有機(jī)會(huì)，充分發(fā)揮人的主觀能動(dòng)性參與拆遷工作。

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總結(jié)

城市更新是未來(lái)的趨勢(shì)，不論拆遷是市場(chǎng)主導(dǎo)還是政府主導(dǎo)，具體執(zhí)行拆遷談判工作的還是拆遷中層，未來(lái)前景可期，但是要耐得住寂寞，畢竟每一個(gè)項(xiàng)目的拆遷尤其是城中村拆遷，少則3、4年，多則7、8年。

拆遷是系統(tǒng)工程，必須整個(gè)更新公司共同作戰(zhàn)，絕非僅僅拆遷部門甚至拆遷中層可以完成。因此，高層需要更加注重拆遷中層訴求，各部門也更應(yīng)加強(qiáng)溝通聯(lián)系。