由于房地產投資的放量，商業形態和業態已經不是簡單滿足基礎消費，更多的選擇性消費和體驗消費文化消費呈現數量級增長。但由于房地產投資主導下的投資決策，也導致商業地產被作為投資的載體，而非消費體量的載體，而超出了城市消費力的容量，并且同質化現象嚴重，由一二線城市蔓延到三四線城市。那么，商業地產如何破解同質化難題？本文，飆馬商業地產從四個方面為您支招。
商業地產同質化問題
經過二十多年的快速發展，中國商業經歷了三個階段：第一個階段是現代零售業態形成和擴展階段；第二個階段是購物中心和商業綜合體大發展階段；第三個階段是房地產推動下的城市擴容和城市綜合體大發展階段。由于房地產投資的放量，商業形態和業態已經不是簡單滿足基礎消費，更多的選擇性消費和體驗消費文化消費呈現數量級增長。但由于房地產投資主導下的投資決策，也導致商業地產被作為投資的載體，而非消費體量的載體，而超出了城市消費力的容量，并且同質化現象嚴重，由一二線城市蔓延到三四線城市。
按照發達國家和地區的發展規律，一般社區商業配套在人均0.5-0.8平方米， 區域性購物中心在人均1.0-1.2平方米。而很多城市已經遠遠超過這個消費承載力。問題還在于，一個城市能夠容納多少購物中心？假如一個40萬人口的城市，一下有了五個10萬平方米的購物中心，就出現嚴重的空置率，同質化問題就難以解決。表現為業態的同質化、商業資源的同質化、商鋪產品的同質化、租金水平的同質化，造成商業物業經營效益低下，商鋪產品滯銷，嚴重的造成資金壓庫和社會問題。
如何面對同質化？
造成同質化的原因主要來自房地產投資的選擇，而非城市消費功能配套的選擇。這是問題的根源。房地產開發商因為商業地產的地價屬性和社會屬性，可以獲得設定條件的商住配套用地，可以通過低價拿地、入住品牌商家的集聚效益、地段商鋪的銷售大幅提高房地產產品價格，因此往往不經充分的市場定位和商業策劃就盲目開打。這個時代已經一去不復返了。如何面對？
1、做好前期策劃定位。
成功的項目還要有極大的前瞻性和創新能力，這就是商業策劃要結合建筑策劃，結合投資策劃，結合項目開發統籌，各類提供商配套商的選擇和工作SOP。
這些前置工作不可忽缺，商業三要素，就是商業環境、商業趨勢、商業內容，用地分析關鍵看環境，也就是城市控制性規劃和交通規劃，看社區和區域在建和待建項目的儲備人口狀態、競品狀態，控制性規劃條件是硬性的剛性的，但不能迷信，看競品就很關鍵，在競品充分的條件下，可能社區商業的配套就是人均0.1-0.2平米，區域購物中心的體量就是0.2-0.3平米，這還要根據市口環境客流和消費習慣進行修正；再就是看商業趨勢，商業消費是動態的柔性的，可以根據商業的規律結合用地的條件進行定位，如何對商業趨勢進行判斷？這是決定商業內容的關鍵。我們把商業消費分為基礎消費、選擇性消費和文化消費三個大的范疇，進行補缺、轉移、創新的不同定位。其中，選擇性消費和文化消費業態需要下比較大的前期功夫，需要對發達地區的品牌資源、先進業態、經營模式、運營團隊和獲利能力進行詳細的考察，進行引進和創新，進行屬地化的接種和培植。
項目的專業策劃決定項目后期的商業內容、資產運營目標。我們過去叫“訂單地產”，現在叫項目租售留的前置控制，所有的物業產品無論租售留，都是商業使用價值，應該經過市場的選擇才能落位。成熟的品牌商家也有一整套定位模式和合作策略，我們在前期就進行共同選址和合作開發。
更高層面說，城市擴容，攤大餅后，城市綜合體及其商業內容的定位，甚至是人民生存空間和生活空間的再造和位移。實現可持續發展的經營空間和公共空間的結合，極大提升區域經濟能級。
在中國，不同于美國，我們的用地極為有限，所以追求較高的開發強度，同時負擔著巨量的安置房建設，如何達到理想的定位又能解決現實的舊改拆問題。此事不可謂不大，牽一發而動全身。因為關系城市民生和財政能力，政府對大規模投資的街區和商業中心區的工程項目，越來越重視。但現實往往是企業走的快，政府行為卻非常滯后。尤其在三四線城市更是如此。仍然表現為生產力和生產關系，經濟基礎和上層建筑的傳統矛盾。這時候，企業就不能只是限于自身的短平快目的，僅僅琢磨自己的地皮，而要拿出城市運營的勇氣，主動參與到城市控規的完善和編制，在更大的視野和環境上發現城市真實的需求和用地最大的價值，建設和諧自然的城市共享空間和現代活力街區。
2、重視品牌主力店的占位和落位。
搶占品牌商業資源，是商業地產發展的一個重要工作。經過十多年的發展，目前城市基礎消費業態已經呈網格化布局，而選擇性消費和文化消費等更高業態業種，需要在城市區域布局、商圈規劃和發展中進行全方位的用地平衡和選址。整合當地特色經濟的商業資源、產業資源、市場資源（商業、辦公的需求），形成項目特質，城市綜合體同樣反對抄襲。引進國際或外地品牌商業內容要結合城市商業網點核心內容的需求，形成錯位經營格局。
3、重視新建項目的產品營建。
“建筑產生消費”的策劃理念，就是要把商業策劃做到建筑產品策劃，有嚴格的技術含量和規范。此外，要一并考慮城市綜合體及其商業內容的建設要滿足城市公共空間和消費的需求，集合在一個建筑空間中各種功能的實現，并且取得環境和交通通勤要求上的平衡，部份因素是非技術性的，這就要求在策劃、規劃、實施城市綜合體項目時理順各種非技術性的關系。沒有政府和社會支持，大型商業綜合體的選址和形成很難成功。克服同質化，強調城市區域發展的綜合建設、綜合開發、綜合配套，形成片區開發的定位優勢。
?解決好環境和市政的配套建設
政府享受著土地出讓金和未來的稅收，政府也承擔著項目成敗的責任和義務：供地、配套、周邊環境、市政交通的各種有利條件、解決動遷、拆遷、安置和環境配套中的社區統籌問題等等。
?功能清晰
綜合、聚集、互動的作用不明確，功能混亂的城市綜合無法給城市帶來綜合效益，只可能給城市帶來混亂。規劃設計任務必須明確：規劃結構及各物業建筑形式、總體布局建議、功能分區、業態組合及公建配置、商業物業技術規范、建筑形態設計及空間設計、分區設計與分期開發、交通系統、景觀系統、市政配套及綠化系統。
商業地產需要創意提升，就是需要上個層面，提升文化的層面，吸收和融合中外先進文化，提升資源有序整合的層面，提升物質產品完整功能的層面，提升生態標準，提升科學技術應用的層面，提升人們的適宜度和滿足感，等等。如生物多樣性可以確保自然環境生態的福祉，商業地產亦可作如是看。
?橫向和豎向動線布置
城市核心圈的土地利用率很高，城市綜合體要做好橫向和豎向動線的布置，重要的就是地塊內外部交通規劃，才能使土地利用的合理性體現出來，不同層段，不同價值，不同布置方案，如獨立鋪、持有型商業、酒店、辦公等動線區隔和功能區位的隔離，商住分離、客貨分離等等，為社區和建筑綜合體的終端使用進行預設和人性化投入。
在注入體驗型消費、人文關懷、民生時尚、三新主義（新休閑、新鄰里、新自然）的指導原則下，實現策劃構想與實用構造的完美耦合，并貫穿了環保、低碳及節能應用。人性化的空間設計和結構應用。
?立面公建
如果有公寓或其他居住功能的綜合體，要對建筑立面控制，住宅立面不整齊，可能會破壞綜合體的形象效果；立面公建化，能出大氣勢。花點錢在這方面是值得的。
今天，從文化而言，具有更高文明特征的商業地產項目不僅僅是一個購物消費的場所，同時也是一個體驗建筑美學、民風民俗、滿足消費者精神需求的場所，是城市公共空間、建筑空間、景觀設計和生態環境高度協調的樂園，是對更多人群形成強大文化吸引力和認同感的公共場所，我們用物質材料和現代高科技構建的其實是凝聚愛心和情感的“城市精神家園”。
?車位足夠
車位決定城市綜合體的存活率，應當提高車位配置率，車位決定品位，沒有足夠的車位是無法形成城市綜合體的品質，沒有品質保證的城市綜合體可能是城市的垃圾建筑。
?避免電梯公交化
城市核心圈強調豎向交通，城市綜合體由于功能分置，電梯會很多，作為開發商不愿電梯多，電梯豎井太多會影響得房率；電梯太多增加設備成本。因此，城市綜合體應更多避免底層商業上層住宅的傳統套路，盲目增加住宅規模和容積率，最后只能讓商業象只病貓奄奄一息，遺害的還是發展商自己。
?燈光亮化
這是城市城市綜合體形象必備要求，城市綜合體的亮化是第四代產品的根本標志，并將今后引導城市風尚，所以城市綜合體必須亮化，否則不會成為地標，但是城市綜合體的亮化要考慮節能和環保，具體到細節還要結合景觀和公共需求設計。
?廣告控制
突出主力、名店、特色店的品牌效應廣告。外部和內部要做嚴格的廣告規劃。不能再把項目產品搞得象俗不可耐的街頭應招女郎。
?物業管理
極大的考驗，國內綜合物業管理的水平，須引進國外先進管理的理念和服務規范，以內部服務增長為核心，變管理房產為服務客戶，為城市綜合體提供增值服務。商業物業只有空間和設備上的規劃是不夠的，還有時間上的規劃，不能互為消極因素，應為互為積極因素，如辦公樓夜間亮化為商業補景，居住區的公共車位和辦公區、商業區的停車互用，白天白領下班后成為商業的優質消費資源，投資經營戶愿意參與物業分攤等，這些方面需要很仔細、巧妙的構思，才能構筑好城市綜合體內在循環經濟。
4、重視已有項目的商業改造提升和資產管理。
雖然物業由房地產企業建設，但是真正能使這些物業產生價值的最終用戶包括了商業、酒店、辦公房的經營者。開發商品是制造了硬件，而經營方才是未來的主角。搭建舞臺的人也要給予未來舞臺角色們更多的話語權。
開發商和業主要向終端的經營實體讓利，政府給的優惠條件不但向發展商傾斜，還要向終端的運營者和零售商傾斜，要給予商家一定優惠扶持的政策，只有這樣綜合體才能度過養商期，變成活力體。城市綜合體建設是一項綜合工程，只有政府、發展商、運營者、零售商環環相扣，選址、物業、配套一并考慮，規劃、建設、經營全面考慮，把非技術因素處于控制狀態，那么這樣建設的城市綜合體和商業物業才會取得成功，成為城市的聚寶盤，成為城市的驕傲，也成為人民需要的生產、生活、投資和消費的天堂。
大多數區域開發商不具備垂直一體化運營能力，怎么辦？作為彌補其短板的專業運營服務商就誕生了，我們做橫向服務的工作，統籌項目生產要素。所以不同于簡單的策劃機構或代理商。初期開發商急功近利，會與我們產生一些歧見，時間長了才發現，商業地產綜合開發，光有錢不行，還必須做好綜合策劃規劃和招商運營，要協同N多的協作伙伴。增加商業創新和提升的資源整合和技術創新含量。
這些都需要專業統籌和資產管理目標的統籌。如何解決甲乙方之間的傳統成見和分歧？應該轉變合作思想，建立合作開發、專業評審和后期合作運營的長效機制。
商業地產同質化，對于在建項目，需要轉移和創新城市和區域的消費功能，需要注重可持續能力的商業運營合作；對于已經交付的物業，則要根據環境和趨勢的變化，以市場為導向，進行全面的診斷，對癥下藥，進行運營層面、財務層面和商業內容的統籌，結合更多商業資源和運營資源，強化業態創新和服務創新，達到更新和再造輸血功能，同時，也要通過商業運營達到物業資產的增值和退出機制，接軌資本市場。
好的項目具體就體現在出租率、市場滲透率和重復消費率的表現。在項目立項的前前后后不可不察民心向背。真正在商業利益上與商業品牌和運營商建立利益連接。開發商必須通過增加附加值的辦法，使項目具有魅力，創造一定蓄商、養商的條件，簡言之，就是以住宅賺的錢，補貼商業，養商才能旺商，達到降低招商成本，與租戶長期共存，極大提升商業物業市場競爭力，才是正確的出路選擇。
商業物業需要不斷改造、商業內容需要不斷創新和提升，商業物業資產的價值一般是以其15年的租金收益來評估，上好的物業比如種莊稼，“土肥水種密保管工”都要到位，才能成為資產市場的寵兒，否則就是不良資產甚至建筑垃圾。
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