商業(yè)規(guī)劃的核心主張

商業(yè)規(guī)劃的核心主張
合理的商業(yè)規(guī)劃一方面最大程度地滿足市場需求，另一方面最大程度而滿足開發(fā)商的財務(wù)目標(biāo)，具有豐富經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)秀商業(yè)策劃公司，會對市場競爭環(huán)境及對項(xiàng)目深刻調(diào)查研究后，規(guī)劃處一套可實(shí)施性的商業(yè)規(guī)劃方案。同時合理的商業(yè)規(guī)劃除了完成功能的規(guī)劃及組織外，還應(yīng)對項(xiàng)目的業(yè)態(tài)和業(yè)態(tài)分布提出可實(shí)施方案。
縱觀國內(nèi)商業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃，有一個集中的病癥就在于建筑和商業(yè)脫節(jié)。歸其原因，還是由于國內(nèi)的商業(yè)建筑設(shè)計(jì)還處于初級階段，而國外的知名商業(yè)建筑規(guī)劃公司在商業(yè)建筑上的天價設(shè)計(jì)費(fèi)讓很多開發(fā)商望而卻步。因此，很多情況下，就會犯一些低級的，不可饒恕的錯誤。產(chǎn)生了很多“商業(yè)怪胎”，這些商業(yè)從誕生第一天起，由于商業(yè)布局和街道的規(guī)劃就決定了它不可能取得成功。商業(yè)的成功是基于本地市場的支持和需求，只有借助國際商業(yè)經(jīng)驗(yàn)、技能開展本地化商業(yè)規(guī)劃才是成功的關(guān)鍵。即時國際知名的主力店的引進(jìn)也必須滿足合理商業(yè)規(guī)劃的要求，才能為整體商業(yè)帶來長期穩(wěn)定的增值效益。這里有七條商業(yè)規(guī)劃的核心主張，供大家參考。
第一，商業(yè)規(guī)劃是量化的過程
商業(yè)是一個量化的行業(yè)，需要有量化的購買能力，所以商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，特別是大型綜合商業(yè)、商業(yè)中心的開發(fā)也必須是一個量化的過程，而量化是通過商業(yè)規(guī)劃來完成的。在量化過程中，首先要進(jìn)行深入細(xì)致的市場調(diào)查與研究分析，以數(shù)據(jù)確定消費(fèi)區(qū)域及消費(fèi)能力；然后研究分析現(xiàn)在及未來競爭環(huán)境，以確定消費(fèi)區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)需求。消費(fèi)需求在數(shù)量上和業(yè)態(tài)上一旦確定，應(yīng)依照客觀的需求量，量體裁衣地規(guī)劃設(shè)計(jì)商業(yè)設(shè)施。國內(nèi)大部分開發(fā)商常常是以自己所擁有的土地資源而不是以市場需求作為規(guī)劃基礎(chǔ)，這樣將增大投資風(fēng)險。
第二，商業(yè)規(guī)劃在于滿足需求而不是創(chuàng)造需求
商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)于商業(yè)店鋪，商業(yè)店鋪服務(wù)于消費(fèi)者。消費(fèi)者客觀的消費(fèi)類別及總量的確定決定了商業(yè)店鋪的類別及總量。具有特色高質(zhì)量的商業(yè)能在更大范圍內(nèi)吸引消費(fèi)者，但隨著商業(yè)系統(tǒng)的逐步完善，這種跨越很大區(qū)域的吸引力將逐步減弱。
第三，商業(yè)規(guī)劃的實(shí)施必須要有可行性
合理的商業(yè)規(guī)劃一方面最大程度地滿足消費(fèi)市場的需求，另一方面最大程度地滿足投資開發(fā)商的財務(wù)目標(biāo)，具有豐富經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)秀商業(yè)規(guī)劃專家公司應(yīng)通過對市場競爭環(huán)境及對項(xiàng)目深刻的調(diào)查研究，規(guī)劃設(shè)計(jì)出一套有可實(shí)施性的商業(yè)規(guī)劃方案。這需要一個有綜合專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)來完成。首先，他們應(yīng)該非常了解市場，了解消費(fèi)者，了解商業(yè)，特別是作為主力店的優(yōu)秀品牌店鋪。尤其要非常了解大型綜合商業(yè)設(shè)施內(nèi)部的功能管理及組織，并且通過建議的規(guī)劃方案力爭最準(zhǔn)確地執(zhí)行下一步招商、管理工作，最大程度地保證商業(yè)及商業(yè)中心的持久良好運(yùn)營，以最大程度地保證投資開發(fā)商的財務(wù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
第四，商業(yè)規(guī)劃必須奠定高質(zhì)量招商基礎(chǔ)
合理的商業(yè)規(guī)劃除了完成功能的規(guī)劃及組織外，還應(yīng)對項(xiàng)目的業(yè)態(tài)和業(yè)態(tài)分布提出可實(shí)施方案。為了提高下一步招商工作的準(zhǔn)確性及回避投資方重建、改建所造成的浪費(fèi)，商業(yè)規(guī)劃團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)充分利用其對商業(yè)客戶的了解，并通過預(yù)招商工作，力爭相對準(zhǔn)確地確定主要商業(yè)店鋪的具體位置、面積及相關(guān)建筑要求。合理的商業(yè)規(guī)劃應(yīng)提供給入駐商業(yè)合理有序的營業(yè)環(huán)境及舒適的購物環(huán)境，最大限度保證入駐商業(yè)對消費(fèi)者的吸引力及店鋪間的人流共享，只有這樣店鋪才愿意入駐并在此長期經(jīng)營。無序的規(guī)劃將加大招商的難度，特別是對主要商業(yè)的招商難度，由此而產(chǎn)生商業(yè)中心吸引力不足，難以正常運(yùn)營。
第五，商業(yè)規(guī)劃要確保持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營的實(shí)現(xiàn)
綜合商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)后需要運(yùn)營管理，好的商業(yè)規(guī)劃在項(xiàng)目開發(fā)前期就提供了項(xiàng)目開業(yè)后良好的運(yùn)營管理基礎(chǔ)。商業(yè)設(shè)施的改造及經(jīng)常性的、大批量的店鋪更換對整個商業(yè)中心及投資人都會產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)損失。
第六，商業(yè)規(guī)劃要保證投資回報的安全性
只有合理的商業(yè)規(guī)劃才能提供商業(yè)中心持久良好運(yùn)營的基礎(chǔ)，也只有這樣才能保證項(xiàng)目投資方投資回報的安全性及穩(wěn)定性。同時只有考慮到商業(yè)的“量化性”，才可以正確加以開發(fā)及管理，最大可能地回避風(fēng)險，確保商鋪、商業(yè)中心及投資人的長期盈利。
第七，商業(yè)規(guī)劃要加大融資的可能性
有了合理的商業(yè)規(guī)劃才能準(zhǔn)確地實(shí)施后續(xù)的招商、管理工作，才能保證入駐商業(yè)及商業(yè)中心的長期良好運(yùn)營及增長，才能對專業(yè)投資人及機(jī)構(gòu)產(chǎn)生吸引力，并在融資的可行性及價格上起決定性作用。