商業地產品牌調整簡析

商業地產品牌調整簡析
商業地產物業具有滯后性，這就需要商業地產團隊在商業項目開發時要一個前瞻性的思維，物業形態以及品牌構成需要一定程度上考慮市場的未來變化，另一方面，需要適時對商業品牌進行調整，構筑客戶粘性，保持商業地產的生氣與活力。
一、購物中心品牌調整考慮因素
飆馬商業地產服務機構認為：商業地產品牌調整需要有大局思維，也正因為如此，購物中心調整提升前必須考量的內容很多，包括：購物中心整體定位、消費者的需求、競爭對手分析、現有品牌構成、現有租戶的經營現狀、現有市場營銷策略的影響、未來市場營銷策略的擬定、未來擬引進租戶方向、現有人員組織結構、調整后的租金收益預測以及調整所需要投入的費用與產出比、
 
二、品牌調整著眼點
1、品牌客流貢獻優于租金貢獻原則：
租金收益是商業地產項目資金流的主要來源，但是品牌調整不能只著眼于租金因素上面，因為品牌承租能力與客流吸引能力并非成正比，一味的唯租金論，可能會導致項目吸客力不足，如此一來，不僅會影響到自身的持久經營，甚至還會影響到其他租戶的經營，而有些租金水平不高，但客流量卻比較大的商戶，它對購物中心整體的客流貢獻比其自身的租金對業主的貢獻要大。購物中心需要重視重視這方面的品牌引入。
2、顧客需求優于品牌需求原則：
站在消費者的需求角度出發進行品牌調整，在品牌調整的過程，可能會遇到的問題，比如一些知名品牌租戶，他們與購物中心的目標客群并不相符，這時候就需要下決心舍，考慮引進其他更能滿足顧客需要的品牌。在滿足顧客需要與購物中心的品牌需要之間，消費者需要要遠遠優于品牌需要，不能本末倒置。
3、經營需要優于管理需要原則：
商業地產變化急劇，因此對于商業地產需要只有不斷的調整，才能保持項目的經營獲利，也才能滿足消費者不斷變化的消費需求，才能在的競爭中生存下來。因此租戶調整需要基于整體經營的需要。
 
三、品牌調整周期
 
一般而言，購物中心的調整周期主要是：一年一小調，三年一中調，五年一大調，主要是根據合同租期來調整。對于百貨而言，零售店的租期一般是一到三年，一年的時間可能會進行一些微調。而餐飲類的業態，租期一般是五年，在大多數業態租期到的時候，每五年才會進行大規模的調整。因此，對于購物中心來說，幾乎每一種業態都有調整的可能性，具體的調整周期，因項目經營現狀以及市場情況而定，不能一概而論。沒有千篇一律的商業地產項目。商業地產項目運營者需要有品牌調整的敏感度。