每一場危機帶來的都是行業的變革，“好的可能更好了，差的可能更差了。”
商業地產的上半年，大部分房企在掙扎求存，“黑天鵝”事件延續并加劇了2019年以來商業不動產行業的“難”，呈現了“外資商場撤退，百貨加速閉店”的現象。但“危”“機”并存，部分房企趁勢擴張地盤，拉大優勢：
2020年截至5月，世茂完成兩度配股融資，合計進賬了約69.5億港元；
5月奧園以11.6億元收購京漢股份29%股份；
6月，大悅城地產5.78億元收購蘇州相城項目公司50.1%股權；華潤置地25.57億元收購北京、深圳、沈陽、寧波四個購物中心；
7月，寶龍商業收購浙江星匯60%股權，交易總價約4055萬元；
8月，王府井集團股份有限公司擬以8億元收購陜西榮奧房地產開發有限公司100%股權；
9月，中國金茂擬以1800萬元的代價收購海爾產城創3個青島項目公司的60%股權。
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步入存量時代的商業不動產，面臨高強度的競爭格局。贏商大數據選取商業不動產行業內30家標桿企業（以下簡稱“標桿30”），以存量與增量、發展戰略分析頭部企業的發展軌跡，預判接下來市場可能的動向。
注：30家標桿企業包括凱德中國、恒隆地產、九龍倉、太古地產、新鴻基地產、嘉里建設、新世界中國、萬達集團、華潤置地、萬科印力、愛琴海商業、龍湖集團、大悅城地產、新城控股、王府井、上海百聯、世紀金源、蘇寧置業、保利地產、瑞安房地產、合生創展、綠地集團、世茂集團、星河控股集團、協信集團、銀泰集團、永旺夢樂城、遠洋地產、招商蛇口、國貿集團。
強者愈強，商業地產市場集中度越來越高
▌項目持有集中度：總體提高但增幅減緩，預期再升高
據贏商大數據統計，2015-2019年，全國已開業購物中心（商業建筑面積在3萬㎡及以上，下同）雖然在存量上仍保持兩位數增長，但增速自2015年起，已連續5年出現下滑。與此同時，近三年“標桿30”持有項目的數量存量占比小幅上升，體量存量占比微幅下滑，基本變化不大。
從增量市場來看，自2017年起，全國新開業購物中心，增速連續三年出現下滑，尤其在2018、2019兩年更是陷入負增長。綜合存、增量數據來看，行業整體市場自2018年已正式進入存量時代。
值得一提的是，近三年“標桿30”新增項目持有數量及體量占比持續上升，持有集中度不斷提高。
隨著購物中心市場溫和回暖，在歷經這次突如其來黑天鵝疫情之后，市場競爭將更加激烈，而商業地產運營商們對企業商業模式、運營方式等將有更深入思考和更深遠的規劃，以應對更加復雜的市場環境和提升企業行業地位。而在短期市場仍難復原的情況下，行業下行壓力不減，預計接下來市場項目持有集中度還將進一步提高。
▌區域分布：標桿企業存量集中華東，西北集中度提升較快
從2016-2019年“標桿30”存量項目的區域分布來看，全國7大區域之中，無論是數量上還是體量上，皆以華東地區的存量占比最高，項目集中度整體呈現穩定增長態勢，是各標桿企業的必爭之地。
而“標桿30”在西南地區、華南地區、東北地區項目存量占比，呈現出逐年下滑的態勢。其中，隨著零售物業的迅猛增加，“商圈擴容+高存量時代”成為當前西南地區商業地產市場的標語；華南地區商業市場漸趨飽和，成熟產品線向低線級城市下沉。
西北地區標桿企業集中度增速較快，但從絕對值上看，仍為7大區域中標桿企業占比及集中度最低的地區。
▌城市線級分布：高線級布局基本成熟，低線級加速沉淀
近幾年，“標桿30”企業在一、二線城市存量與增量占比相對穩定，并采取持續下沉策略，開始在低線級城市布局購物中心，以搶占市場。但考慮到各線級城市的消費能力、人口吸引力，高線級城市未來仍會是標桿企業堅守的陣地，低線級城市的新增商業項目多為小體量購物中心。
近4年，標桿企業數量存量、體量存量占比在2%以上的城市，作為標桿企業戰略布局的頭部城市。可以看出，份額總額整體呈現逐年下降的態勢。這顯示了標桿企業展現出更高的風險防范意識，避免投資單一區域。
▌商圈分布：新興商圈、區域商圈吸引力穩步上升
從商圈分布來看，近4年來，標桿企業在市級商圈、成熟商圈的體量存量占比，整體呈現出下降趨勢；而在區域商圈、新興商圈的占比則整體呈現上升態勢。“標桿30”的整體布局，呈現出由傳統核心商圈，向新興非核心商圈延伸的現象。
一方面，隨著消費者對消費便利性和便捷性要求的提升，區域型購物中心的優勢逐步凸顯；另一方面，新興商圈基礎設施的完善性、先進性，對標桿企業的吸引力也在逐漸提升。
“大資管”時代，凱德、萬達、愛琴海等以自己的態度“輕裝上陣”
進入存量時代的商業地產市場，不再全盤奉行傳統開發持有的重資產模式，轉而開始探索輕資產模式。如何有效的進行資產管理，在保持較低風險水平的同時實現效益最大化，成為標桿房企未來發展戰略的核心。
▌凱德中國：亞洲資管行業的先行者
至今，凱德中國已積累了10余年輕資產運營經驗，其輕資產模式主要采用“地產開發+資本運作+互聯網+”的形式。
通過將投資開發或收購的項目，打包進自身持有部分股權的私募或信托基金，待項目發展進成熟階段，并實現資產增值后，再將項目打包通過REITs方式退出，最終實現循環投資。
◎如2018年初，凱德賣出在中國擁有的 20 家購物中心項目公司100%股權及相應負債，通過逐步抽離中國非核心城市的資產，強化自身在核心大城市的業務布局。同時也是對原有“PE＋REITs”戰略的補充，主要表現在拓展資金補充渠道與退出渠道上
另外，凱德中國與時俱進的將輕資產融合“互聯網+”，進一步提升創新能力和產品的吸引力，以此改進略顯疲軟的傳統輕資產戰略，增強運營能力，將核心競爭力再推進一個臺階。
◎如北京天宮院凱德mall將引進凱德星會員系統、利用大數據精準進行消費者畫像，打造為融入“互聯網+”概念的智慧商場
▌大連萬達商管集團：國內輕資產模式的踐行者
作為國內商業地產行業中的佼佼者，萬達上市過程一波三折，輕資產化成其最終選擇。
目前萬達有“投資+合作開發”兩種輕資產模式：
歷經5年多沉淀，現在萬達的“輕資產”兵團規模漸顯。至2019年，輕資產項目比重已達到67%；2020年擬開業及在建萬達廣場，輕資產項目占比均過半。值得一提的是，面對不同線級城市，萬達采用“高線級城市持有+改造比重高，低線級城市輕資產化程度高”的策略：
因“一線地貴”，萬達項目以重資產持有為主，同時倚重“存量改造”或“輕資產”，觸達一線城市的核心地段。
而在新一線及二線城市，萬達則呈現出“自建自營自持+與當地開發商抱團”的開發特征。
三線及以下線級的城市則成為萬達的主戰場。
▌愛琴海商管集團：國內輕資產模式的超越者
愛琴海商業集團自2012年抓住國內輕資產興起的時機，找準定位，快速步入輕資產擴張期。截至2020年8月，愛琴海運營購物中心項目26座，累計簽約管理項目超過100座，在營商業面積已達400萬㎡，為業主創造的年租賃收益近30億元。
愛琴海的輕資產模式主要有兩種，一是以資產端為主，一是以運營端（愛琴海）為主。
以資產端為主：愛琴海派出管理人員為合作方提供全面的咨詢和委管服務，相應的在不同參與階段收取不同費用；對后期涉及融資資本運作、資產退出，提供整合介入式管理。當前愛琴海運營的輕資產購物中心項目，多以此模式運轉。
以運營端（愛琴海）為主：通過與金融資本的合作，雙方或多方共同出資，在愛琴海主導下進行項目的選址定位、設計規劃、招商推廣和運營管理。
另外，憑借高知名度的品牌、成熟的業務流程及龐大的商戶資源，愛琴海的輕資產戰略，主要通過介入式管理模式，在三線及以下城市迅速擴展版圖。
▌萬科印力：國內輕資產模式的融合開拓者
2013年，萬科在成功嘗試與擅長“小股操盤”的輕資產運營高手美國鐵獅門合作之后，開始走上“小股操盤”輕資產模式探索之路。
而印力借鑒凱德的輕資產模式，通過引入基金來補充自身資金，將金融和商業地產融合起來。2012年開業的寧波印象城、2013年的西溪印象城等，都是印力初期與漢威基金合作共同開發的商業項目。
值得一提的是，在萬科以128.7億元收購印力集團96.55%股權之后，印力成為萬科唯一的商業地產平臺。重組后的萬科印力，融合了雙方的資管模式，開啟“小股操盤”+“凱德模式”的輕資產之路。
高端商場、社區商業成為上半年商場租金收入亮點
2020上半年，新冠疫情“黑天鵝”影響，商業地產遭受巨大沖擊。從近期各大房企曬出的上半年業績來看，雖然大部分房企增速減緩，卻也出現了一些逆勢增長的“高分”房企。
龍湖集團：上半年，龍湖“年輕”商場扛大旗，運營期在1-3年（含1年內）的商場租金收入大增67.1%，占商場總租金收入比重由去年同期的35%提升至48%；定位社區商業的星悅薈系列上半年租金逆勢增長，同比上漲2.4%。
大悅城地產：因疫情期間實施租金減免策略，致使上半年內地8個商場租金收入產生較大幅度下降，僅北京西單大悅城、朝陽大悅城、天津大悅城租金收入過億。
恒隆地產：上半年，上海恒隆廣場、上海港匯恒隆廣場收入達到13.14億元，占內地物業租賃組合總收入的63.72%，依舊構成恒隆地產租金收入的“大頭”；無錫和昆明的恒隆廣場均表現了良好勢頭，反映出高端路線的強勁實力。
瑞安房地產：上半年，瑞安房地產旗下內地項目里，租金收入最高的是上海虹橋天地，租金收入2.16億，同比下降6%，出租率89%。
世茂集團：上海世茂廣場上半年租金收入1.12億元人民幣，成為了世茂股份收租最多的商場；濟南世茂廣場上半年度新租及續租面積逾8500平方米，新引進品牌和重裝升級品牌達到44家，實現提升區域的整體租金坪效和銷售額。
文章來源：贏商云智庫
