現代園區的發展，總是遵循相似的規律。

在飆馬看來，一個園區開發 / 運營商大體上要經過「由輕轉重」到「由重轉輕」，再到「輕重并舉」的過程。

a. 公司起步，資金有限，以生存為首要目標，通過輸出智力和服務，賺到第一桶金；

b. 資本、客戶、品牌不斷積累，具備了重資產拓展的條件，開始涉足拿地開發；

c、拿地難度增大，市場趨于飽和，收益率下滑，業務方向由增量開發調整為存量運營（回歸輕資產業務）；

d、輕資產入局者增多，乙方話語權愈發「微弱」，利潤被不斷剝削，企業回歸開發業務，「以重促輕」，「輕重并舉」。

目前，大多數園區開發 / 運營商尚處于「c」階段，即由重資產向輕資產業務轉變階段。

對于輕資產的業務范圍，業界并無統一的定義，在園區在線看來，「花自己的錢都是重的，花別人的錢都是輕的」，我們暫且把開發和租售之外、占用資本較少、利潤點較為明確的業務都歸到輕資產內，通過梳理輕資產的15種盈利模式，希望能幫到園區開發 / 運營商找準利潤增長點，盡快渡過轉型期。

正文：

1、運營服務

運營服務是輕資產模式的「業務中臺」，政府把園區整體委托給運營商，由運營商代替政府行使招商引資和企業服務職能，運營商從中賺取運營服務費、租金補貼或招商獎勵。

但另一個層面來說，運營服務的錢并不好賺。在政績壓力和思維作祟下，地方政府往往對園區運營商有不切實際的幻想，希望你把全部資源都導進來，甚至有時候，政府還會成為你的「對立面」，以至于提出類似「我已經給你運營費，為什么還要招商政策？」，「指標這么容易就完成，是不是換個人也一樣？」這樣的靈魂拷問。

所以，絕大多數時候，做運營無外乎兩種結果，一是給你吃剩的邊角料（政府旁白：我自己能運營的，干嘛讓你賺這個錢？），地段偏遠、配套稀缺、戶型奇葩、關系復雜...華佗再世都救不回來那種，任你團隊再強也無力回天；另一種是你費了九牛二虎之力把企業引進來，到收獲的時候，政府卻不需要你了，活脫脫的教會徒弟，餓死師傅。

2、品牌賦能

既然運營服務賺錢太難，一些有資源、有背景、有名氣的「豪橫」企業選擇了另一條更輕量化的道路——品牌賦能。

用品牌賺錢，其實是一種反向的盈利模式，這些企業并不專注某一項服務，而是熱衷于把自己早年奠定的品牌和框架體系授權給數十甚至上百家地方政府，自己則主要負責品牌傳播與頂層設計，大概率還會被貼上「吃老本」、「假大空」的標簽，因為這種做法不符合大眾對企業工匠精神的預期標準，但卻可以給運營商帶來實實在在的收益。

不過現如今各地都在「脫虛向實」，政府看品牌，更要看真材實料，如果企業拿不出干貨，當口碑不斷下滑，品牌價值被榨干，這條路也就走到盡頭了。

3、投資孵化

無論行業如何變化，終歸避不開「投資」二字，園區里有大量的高成長性中、小、微企業，它們迫切需求資金，其中一些公司能夠以百倍千倍的速度增長，運營商投了它們，便可從中獲取高額投資回報。

不過，方向雖好，但投資孵化造成投資利益損失的可能性要遠遠高于投資一般的成熟型企業。一方面，中小微企業的行業格局、社會資源、研發能力、商業模式都比較欠缺，需要運營商在模式創建、資源導入、團隊匹配、人脈拓展等方面給予專業化、模塊化的支持，而目前運營商對投資的理解大都停留在「給錢」階段，無法在企業發展上給予太多幫助；另一方面，投資孵化的對象主要是高技術企業，而高技術企業通常需要有大量的資金投入，而且回報周期很長，一般要經過3-7年時間才能通過退資獲得收益。

4、政策性補貼 / 獎勵

運營商搞好整體環境、提升產業氛圍、引來重大項目、申報國家 / 省市級園區，能給區域發展帶來積極的影響，為了獎勵運營商，政府往往會設立一些政策性補貼 / 獎勵，少則幾十萬，多則上百萬，雖然錢算不上很多，但「蚊子再小也有肉」，做園區講的就是個日積月累；更何況，政策性補貼 / 獎勵是一種榮譽，代表的是政府對你的肯定，對日后「打單」肯定是有好處的。

5、服務增值

理論上，「服務」應該是輕資產賺錢的最重要手段，但在實際操作中，服務增值基本就是個偽命題，對運營商提供的「流水線」式的基礎服務、咨詢服務、配套服務，企業根本不care；而企業所亟需的資源對接、技術服務、成果轉化這些專業化服務，一般的運營商又做不到。

既然如此，運營商是不是就完全無法通過服務賺錢了？其實也不盡然。在園區在線看來，有兩個點運營商可以去嘗試一下，一是科技項目申報，二是知識產權交易，企業有需求、傭金也可觀，當然，這種業務難以持續，很難做大。

6、合作拿地

這兩年，「產業運營商+地產開發商」合伙拿地已經不是什么新鮮事兒了，地產開發商有錢，但沒有產業導入，說服不了政府；運營商有產業導入和培育能力，卻沒有資金搞開發，雙方組建聯合體拿地，事后再根據收益分成，各取所需。

但是需要注意的是，隨著地方政府對此模式的理解越來越深，以產業為名搞地產開發的做法開始受到排斥。

7、合作運營

合作運營是基于前序（合作拿地）的深度合作。對地產商來說，能銷售的住宅和商業是大頭，利潤微薄的產業是累贅，筆者前兩個月到某國家級園區調研，該園區大牌房企引進了不少，口頭上都答應做產業，實際上遍地是住宅，政府又不敢逼得太狠，怕他們心一橫直接毀約。

當然，現在政府學聰明了，分批供地，產業做好了才能開發住宅，有些甚至直接要求產業不允許捆綁住宅，一方面不愿意花精力在產業上，另一方面受制于政府考核又不得不做，找運營商接手運營就成了「順理成章」的事兒。

8、工程代建

與地方政府和企業相比，園區開發商在施工建設方面的經驗豐富很多，包括招商蛇口、中新集團為代表的園區開發商已經開始在重點城市布局代建業務，為政府或企業代建寫字樓 / 廠房，收取團隊管理費、委托開發管理費、項目業績獎勵等，同時為后續招商運營的切入提供便利。

9、物業服務

除政府「招投標」引進物業公司以外，有三種模式運營商可以介入，一是自建自管，收入來源于物業費 / 停車管理費 / 廣告費 / 社商，外加一些「灰色收入」；第二種是由政府授權運營商，以「包干制」或「酬金制」聘請三方物業公司管理，運營商負責監管物業公司和對接業主需求，從中賺一點差價；第三種是運營商與第三方物業公司成立合資公司，雙方合作管理。

不過，園區物業不同于寫字樓，除了日常的基礎服務（維修、保潔、安保、消防等），還包括了設施管理、行政服務、不動產管理等專業服務和生物垃圾處理、危廢處理等特殊服務，專業性比較強，且利潤遠沒有想象中豐厚，如果運營商此前不具備相關經驗，還是聘請第三方較好。

10、智庫服務

基于此前的園區操盤經驗，為地方政府 / 開發商提供專業咨詢服務，包括前期為園區開發項目提供戰略策劃、整體規劃，項目建成再為園區進行招商咨詢、品牌咨詢、產業資源對接，并在合適的時候切入運營管理。

11、地方研究院業務

政府出錢，專家出技術，運營商出服務，三方共建地方研究院。典型案例是在2014年，浙大網新集團、浙大工研院、常熟市政府三方共同成立常熟光電研究中心，政府出資1個億，浙大的何賽靈教授投入技術、創業團隊和項目，網新以輕資產模式介入，提供產業化服務。

12、資產證券化

我國目前園區證券化主要有三種模式：輕資產的租金收益權ABS、重資產的CMBS和類REITs。其中輕資產的ABS，以租金收益權為底層資產，具體做法一般是私募基金或者信托，以委托貸款 / 信托貸款的方式貸款給有經營權的項目公司，運營商以租金作抵押，用租金產生的現金流償還貸款，以達到縮短回報周期，提高經營效率的目的。

13、開發+投資

嚴格意義上來說，這一項不算純粹的輕資產，更類似于「輕重并舉」，開發商將投資開發或收購的項目，打包裝入私募基金或者信托基金，自己持有該基金部分股權，另一部分股權則由養老基金、保險基金等海外機構投資者持有。待項目運營穩定并實現資產增值后，以REITs的方式退出，再進行循環投資，凱德商業是這一模式的骨灰級玩家。

14、獨特性服務

利用園區獨特的資源稟賦，為企業提供附加服務，從中獲取利潤。如筆者曾調研中煤集團旗下某公司，該企業將燃煤發電直接輸送到園區，按協議價賣給企業，即讓企業得到了實惠（協議價比正常電價要低），自己還有利潤可賺。

15、招商資源推介

與其他招商機構 / 園區建立專門的合作機制，把手頭的閑置資源和無法消化的資源推給合作伙伴，轉賺取中介費。

不可否認，「輕資產」是個好戰略，但過程絕非「四兩撥千斤」般輕松，正如園區在線開頭所提到的，商業模式的選擇要符合行業發展的自然規律，輕資產運營也不是結束，而是一個轉型的必經階段。

來源：園區在線

特色地產諸葛亮-飆馬中國，20余年專業、專心、專注為地市縣房地產企業轉型特色小鎮、商業地產&產業地產項目提供全程保姆化菜單式服務：

1、拿地顧問，聯合國際國內機器人、科創名校、智慧醫院、文化創意、養老產業資源，為特色小鎮、特色商業街等特色地產項目戰略策劃頂層設計；

2、策劃設計一體化，攜手國家甲級建筑設計院，為房地產企業轉型商業地產如綜合體、購物中心、商業街、專業市場、社區商業；產業地產如商旅、文創、科創、農創、大健康、運動休閑、養老教育、新經濟園區開發，提供定位策劃、概念規劃、建筑設計方案；

3、租售代理，攜20余年千萬方地市縣菜單服務經驗，為商貿物流地產、特色商業街等產業地產&商業地產項目招商銷售；

4、項目診斷，為地市縣問題項目提供解決之道；

5、全程顧問，以20余年積累的菜單服務經驗為項目全程保駕護航