尋求服務的項目分別是：1、山東德州某項目，體量4萬方，已基本建成，需要專業公司提供建筑外立面設計及商鋪內部空間設計；2、湖北恩施宣恩縣某占地面積90畝項目，該項目總建筑面積約9萬平方米，位于縣城核心位置，被縣政府、市民之家圍繞。目前在規劃設計階段，需要專業公司提供相關服務；3、廣州某公司，投資、代建政府PPP項目，可以根據不同項目選擇大型國企或央企對接。
針對上周項目咨詢情況，飆馬今天和大家談談國內商業地產規劃設計目前存在的五大問題。
1、開發商忽視商業定位的重要性，忽視商業地產策劃在前期規劃階段舉足輕重的作用。
目前商業地產項目前期規劃設計的基本程序是：拿到地以后，組織自有力量做個簡要調研論證，然后先找設計院設計，再報建，項目批下來之后再找策劃公司。
在這個流程當中，開發商雖然對項目定位也會做一些調研論證，但是其目的性、專業性、可操作性、深刻程度、可靠程度、與市場的契合程度，與專業的商業地產策劃公司的工作往往無法相提并論，導致很多時候開發商對項目的定位本身就是模糊的、搖擺不定的。而項目定位不精確，甚至帶有一定程度的主觀性、隨意性，又必然導致對規劃設計的導向作用不明顯、指導性不強，由此埋下種種隱患。
2、發展商以銷售為導向的開發模式造成商業地產規劃設計草草上馬。
發展商以銷售為導向的開發模式，加上資金鏈的需要，決定了商業地產的規劃設計越快越好，回款越早越好。這種銷售的功利性，導致商業地產往往開始是極具隨意性地規劃設計一種報建方案，等方案報建之后，策劃公司介入，即使方案不合適經營定位，發展商也往往急于開工建設，難以下決心更改設計方案，其結果往往是，策劃公司只能在方案不大改的前提下，提出適當的修正意見，商業規劃設計與市場經營定位脫節的問題暴露無疑。
3、在商業地產領域，設計院本身也有一定的局限性。
盡管規劃設計院在規劃商業地產項目時，也是會考慮市場定位，但是，由于行業的局限，規劃設計院對商業業態的建筑設計和配套規范和細節知之不多，只能簡單地通過參考樣本的手段來進行規劃設計。與規劃設計單位在住宅領域的駕輕就熟相比，在商業地產領域，其經驗和深入程度，差得太遠。
4、商業地產規劃設計，與商業的實際經營者脫節嚴重。
商業地產的實際參與者包括：發展商、規劃設計者、策劃代理商、商業經營者、投資者，這五者之中，商業經營者是商業地產的基礎。商業地產的規劃設計，必須充分了解經營者的需求，才能做到適銷對路。令人遺憾的是，在實際的規劃設計過程中，極少有某一方與經營者溝通和求教，一個經營者缺席的商業規劃設計，其結果必然與實際市場需求脫節。
5、策劃行業有其自身的運作規律，開發商與策劃公司的順利對接存在一定的障礙。
以深圳為例，商業地產策劃公司一般習慣于做項目的全程代理，更關注招商、銷售代理收益，如果單獨做前期策劃，不但投入人力多，而且收費太少，往往興趣不大。同時，開發商對于策劃機構介入前期規劃的價值也沒有充分的認識，更不愿意在前期策劃投入資金。于是商業地產規劃設計為先、策劃滯后的現象見怪不怪，而規劃設計沒有策劃的導航，就只能跟著感覺走了。
