編者按：產業地產是工業地產的升級與換代。對于政府而言，產業地產提供了一種高效利用平臺，既能實現經濟發展又能高效利用土地資源；對于企業而言，產業地產為企業提供了一個日益優越的成長環境，契合了企業提高核心競爭力的需要。進入2010年后，傳統的工業開發區正逐步向產業地產全面戰略轉型。
本篇從產業地產的概念入手，簡述了產業地產的發展歷程，運營過程，三大主要形式，產業地產四大發展趨勢；最后，以兩個分析案例和一個籌劃案例重點闡述了產業地產涉稅特征和籌劃方略。
一、產業地產的概念
1、什么是產業地產
產業地產是指在新經濟和城市經營背景下，以地產為載體，以產業集聚的各類產業園區為主要形態，為整合自然資源和社會資源、綜合開發，集約化經營的新興產業形式。
2、發展歷程
（1）2000年之前，大多采取私下買賣土地，建廠房出租出售進行開發，發展為租賃地產。
（2）進入21世紀，由企業自建園區發展為工業產業。
（3）進入2010年，以產業為主導，充分響應國家政策，積極配合各地方政府進行產業轉型和升級，發展為產業地產。如聯東U谷，以專業產業地產運營商為定位，在行業內形成了龍頭地位。
3、運營過程
產業地產的運營涵蓋從前期拿地到后期產業運作、產業服務平臺落地的全流程，產業地產商通過產業運營和多元化產業服務獲取持續增長的收益。
4、三大主要形式
產業新城：產業新城通常面積相對較大，是依托以一種或多種產業為主導的工業園或產業園而建立起來的相對獨立的新城鎮，其主要特征是能夠脫離中心城市的配套環境而獨立運轉，在新的地理空間上實現“產城融合”。
產業綜合體：產業綜合體面積相對較小，是指某特定區位上，打造集總部樓宇、標準廠房、公寓、商業等配套齊全的產業發展載體,并建立一種相互依存、相互助益的上下游鏈接關系，相互之間存在技術、生產和分配等多方面聯系的經濟活動,這組經濟活動能夠共享外部規模經濟,提高整體活動的經濟效率。
產業小鎮：近年來，中國產業小鎮空心化現狀受國家關注，產業小鎮即是在國家特色小鎮建設號召背景下形成的一種新型產業地產探索模式。其本質同樣是產城融合發展理念下的產業集聚、升級和培育問題，有所不同的是產業小鎮還須注重小鎮的人文融合，規劃要充分考慮生態、生產、生活。
二、產業地產發展趨勢
趨勢1：龍頭房企紛紛向產業地產進軍
國內龍頭地產企業，包括萬科、綠地、富力、碧桂園、招商局等公司紛紛涉足產業地產，并成立了專門的機構，以謀求新的利潤增長點，為未來公司整體轉型升級進行探索。
趨勢2：產業地產商開始全國復制，擴張規模
華夏幸福自在固安成功探索出“園區+地產”的產城模式后，開始在全國復制，擬在全國打造50個產業新城，規劃面積約960平方公里；聯東U谷以標準的產業綜合體和總部綜合體進行復制，目前已在全國開發了40多個園區，未來的5-10年，聯東U谷計劃擴張到100個；清華科技園已在全國范圍內建立超過30個園區，依靠眾多的資源優勢，憑借自身的品牌資源，清華科技園希望將園區數量擴大到100個；中新集團、宏泰發展、億達中國、天安數碼城，越來越多的產業地產商業均制定了自身的園區擴張計劃。
趨勢3：制造企業、電商向產業地產延伸
富士康、華為、中興、海爾、聯想、三一重工、玉柴集團、如意集團等均有進入產業地產的計劃或行動；海航、阿里均提出建設物流園區，林安、傳化聯合泉勝物流也都提出了5年內在全國擴張100個以上物流園區的宏偉藍圖。
趨勢4：金融資本開始青睞產業地產
繼華南城、華夏幸福、卓爾發展、毅德控股、五洲國際登錄資本市場后，光谷聯合、大連億達、中國宏泰相繼在香港IPO，臨港集團借殼自儀股份，曲線完成IPO；另一方面，產業地產也得到了私募基金的充分認可，平安不動產、銀證基金、嘉民基金紛給為產業地產商注資。
三、產業地產涉稅案例分析
案例一：成都國際醫學城
成都國際醫學城坐落于四川省成都市溫江區現代服務業園區內，緊鄰高新西區、青羊區，清水河穿流而過，“198”生態綠化帶位于其中，區位優勢明顯、生態環境優越、交通條件較好。醫學城以健康醫療為產業發展核心，以健康旅游為產業發展動力，以健康商務為產業發展配套。目前是亞洲規模最大、功能布局最為完善的現代醫療健康產業園區。
1、健康醫療板塊，以高端治療、醫學檢測、教育研發、康復療養、養老服務體系建設為主。
2、健康旅游板塊，聚集旅游觀光、健康養生、中藥種植等方面。
3、健康商務板塊，提供相關的培訓中心、中介機構、高端居住、餐飲娛樂等服務。
針對以上三個板塊所涉及的有關行業，涉稅及稅收優惠政策分析如下：
行業
涉及稅種
稅收分析
備注
醫療行業
增
值
稅
符合條件的診所提供的醫療服務免征增值稅，包括與醫療服務相關的藥品、醫用材料器具、救護車、病房住宿和伙食服務。
財稅〔2016〕36號
籌劃點：通過與醫療服務配套提供相應藥品，盡量避免藥品單獨出售。
1.醫療服務提供的藥品——免征增值稅：
向前來本院就診者銷售與醫療服務有關的藥品銷售，免征增值稅；
對醫院附設的制劑車間、制劑室生產的藥品直接用于本院醫療服務的，暫不征稅。
2.單獨銷售的藥品——全額征增值稅：
醫院附設的制劑車間、制劑室生產藥品直接或通過藥庫對外銷售，征收增值稅。
醫院藥房發生其他銷售藥品的業務，征收增值稅。
用于免征增值稅的醫療服務的藥品，其進項稅額不得抵扣。
教育科研
增值稅
從事學歷教育的學校提供的教育服務免征增值稅。
財稅〔2016〕36號
房產稅、城鎮土地使用稅
對國家撥付事業經費的企業辦的各類學校、托兒所、幼兒園自用的房產、土地，免征房產稅、城鎮土地使用稅。
財稅〔2004〕39號
契稅
國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地房屋權屬用于教學、科研的，免征契稅。
由企業事業組織、社會團體及其他社會和公民個人利用非國家財政性教育經費面向社會舉辦的學校及教育機構，其承受的土地、房屋權屬用于教學目的免征契稅。
財稅〔2004〕39號
企業所得稅
研究開發費用加計扣除，是指企業為開發新技術、新產品、新工藝發生的研究開發費用，未形成無形資產計入當期損益的，在按照規定據實扣除的基礎上，按照研究開發費用的50%加計扣除。
《中華人民共和國企業所得稅法》及《實施條例》
養老服務
增值稅
養老服務機構提供的養老服務免征增值稅。
財稅〔2016〕36號
企業所得稅
符合非營利性組織條件的老年服務機構，取得的養老服務收入，暫免征收企業所得稅。其他老年服務機構，符合小微企業條件的，其取得的養老服務收入所得減按50%計入應納稅所得額，按20%的稅率繳納企業所得稅。
《中華人民共和國企業所得稅法》《實施條例》
財稅〔2017〕43號
房產稅、城鎮土地使用稅
暫免征收養老服務機構自用的房產、土地的房產稅、土地使用稅。
財稅〔2000〕97號
案例二：文化旅游地產涉稅政策分析
一、文化旅游地產涉稅特征
序號
涉稅特征
主要稅種
1
占地面積大，一般位于市郊，地價偏低，對于凈收益是利好因素。但土地成本低，所得稅和土增稅的壓力大。同時，營改增后，支付政府的土地價款可從售樓收入銷項稅中計算抵扣，在稅負方案比較時，也是一個需要考慮的因素。
增值稅、土地增值稅
2
多業態經營，不同業態進入盈利的時間不同，可考慮創造條件利用虧損彌補的政策降低企業所得稅。
企業所得稅
3
拆遷補償方式的選擇，如何取得合法票據。被拆遷企業爭取適用政策性拆遷相關的各類稅收優惠政策是控制稅務風險的重點。（被拆遷企業稅負轉嫁）
增值稅、土地增值稅
4
文旅項目如果利用荒地、灘涂改造用地，注意爭取土地使用稅的免征政策。
土地使用稅
5
大量的自持物業，大量的商業出租，房產稅壓力大。可抵扣進項稅額少，租金收入還面臨較大的增值稅負及附加。
房產稅、增值稅
6
出售還是自持，出租方式的選擇等商業的運營模式較為靈活，可對不同運營模式下的總體稅負進行比較和選擇。
增值稅、土地增值稅、房產稅、所得稅
7
政策性強，政府的影響大，公共配套設施操作空間大，紅線外支出的稅前扣除需要政府文件的支持，前期拿地時的約定有講究，要細致。
土地增值稅
企業所得稅
8
綠化面積大，裝修裝飾費用占開發成本的比重大，而房地產公司的這兩項成本，無法定的嚴格標準，在合理的范圍內，伸縮性很大，可以作為稅收籌劃的一個方向。
增值稅、土地增值稅
9
文化旅游地產開發公司，高管年終獎金動輒十幾萬元，高者幾十萬元。一方面，企業納稅要規范，依法為高管代扣代繳。另一方面，高管總在抱怨，稅負實在太重。如何給高管發獎金？
個人所得稅
10
文化旅游地產，投資規模大，開發周期長，資金的利息是一筆很大的支出。土地增值稅清算時，是計算扣除還是據實扣除，有玄機。
土地增值稅、所得稅
11
對城鎮土地使用稅征稅范圍內經營采摘、觀光農業的單位和個人，其直接用于種植、養殖的用地，免征城鎮土地使用稅，其余用地則應按規定征收城鎮土地使用稅。
土地使用稅
案例三、怎樣謀劃產業地產物業自持和出售？
【案例】A公司開發一個文化旅游地產項目，總成本200,000萬元，其中，出售部分物業的成本為90,000萬元，自持部分物業的成本為110,000萬元。自持物業中，自用物業的成本為60,000萬元，擬出租物業的成本為50,000萬元。對外銷售物業預計可實現銷售收入150,000萬元，流轉環節可扣除的稅金及附加為600萬元。智慧源建議將成本處理優化如下：出售部分的物業為100,000萬元，自用部分的物業為52,000萬元，出租部分的物業為48,000萬元。稅負會怎樣變化呢？我們分析如下：
A.原有成本處理方式下，稅負計算：
①土地增值稅
扣除項目：90,000×（1+30%）+600=117,600萬元
增值率：（150,000-117,600）/117,600=28%
土地增值稅：（150,000-117，600）×30%=9,720萬元
②自用物業的房產稅
60,000×（1-30%）×1.2%=504萬元
③合計：9,720+504=10,224萬元。
B.成本優化處理后，稅負計算如下：
①土地增值稅
扣除項目：100,000×（1+30%）+600=130,600萬元
增值率：（150,000-130,600）/130,600=15%
土地增值稅：（150,000-130,600）×30%=5，820萬元
②自用物業的房產稅
52,000×（1-30%）×1.2%=436萬元
③合計：5,820+436=6,256萬元。
成本處理經優化后，可以節稅：10,224-6,256=3,968萬（企業所得稅的時間價值略）。
智慧源觀點：
產業地產涉稅問題中，較為突出的有三大問題：
第一個問題是，產業地產作為政府鼓勵和扶持的項目，政府通常會以財政補貼的方式將部分土地出讓金返回給項目公司。根據各地政策口徑不同，對返還款的財稅處理也不同，由此將對項目公司產生不同的稅負影響。所以特別注意。
第二個問題是，政府通常給產業地產商較低的土地出讓價格，但會要求多少面積的物業必須自持多少年以上。只允許部分物業對外做商業開發和銷售。這在稅務上就涉及到自持物業與銷售物業的成本分攤問題，如果能在拿地階段，就和政府協商區別地價，當然是最理想的。
第三個問題是，政府通常會要求開發商在紅線以外建設配套設施作為開發項目拿地的前提條件。也就是說，產業地產通常會存在大量紅線外支出。對紅線外發生的支出是否允許土地增值稅稅前扣除，有的省份已作出明確規定，如《湖北省地方稅務局關于進一步規范土地增值稅征管工作的若干意見》（鄂地稅發〔2013〕44號）明確規定，房地產開發企業在項目建設用地邊界外（國家有關部門審批的項目規劃外，即“紅線”外）承諾為政府或其他單位建設公共設施或其他工程所發生的支出，能提供與本項目存在關聯關系的直接依據的，可以計入本項目扣除項目金額；不能提供或所提供依據不足的（如與建設項目開發無直接關聯，僅為開發產品銷售提升環境品質的支出），不得計入本項目扣除金額。
但也有省份規定，包括在國稅總局頒發的國稅發（2009）31號文也明確規定，紅線外支出不得計入紅線內列支。智慧源咨詢實踐中，通常會建議客戶在拿地時，要求政府在土地出讓合同中約定（或要求政府部門單獨發函約定），紅線外支出屬于招拍掛拿地時的附帶條件，并且是開發項目驗收的必備條件，寫進土地出讓合同中，或另簽補充協議約定。如果屬事后行為，至少也要求政府出具會議紀要。未來在與稅局進行稅務清算中，就可以據此積極溝通，爭取將紅線外支出列為土地成本的一部分，在計算土地增值稅時，允許稅前扣除。
四、相關法律法規
1、《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）
2、《財政部 國家稅務總局關于教育稅收政策的通知》（財稅〔2004〕39號）
3、《中華人民共和國企業所得稅法》及《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》
4、《財政部 稅務總局關于擴大小型微利企業所得稅優惠政策范圍的通知 》(財稅〔2017〕43號)
5、《財政部 國家稅務總局關于對老年服務機構有關稅收政策問題的通知》（財稅〔2000〕97號）
6、《關于加強房地產企業資質管理有關問題的通知》(豫建〔2016〕35號)
7、《關于加強部分房地產開發項目管理有關問題的通知》（武房發〔2013〕146號）
8、《國土資源部關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》（國土資發號〔2010〕34號）
9、《關于加強本市工業用地出讓管理的若干規定》（滬府辦〔2016〕23號）
10、《關于加強本市經營性用地出讓管理若干規定（試行）》（滬府辦〔2015〕30號）
