縱觀近兩年爆火的商業和話題，繞不開松弛、公園、City Walk、非標、城市更新等等，人們不再追求盒子商業規整的室內空間，越來越多的商業街區成為人們逃離室內、擁抱自然、享受生活的選擇。
從行業角度來看，如今雖然盒子式商業仍是主流，但商業街區憑借其獨特的場景營造、開放的商業空間以及在地文化的融合等特點，成為眾多商業運營商的熱門選擇。如成都太古里，通過開放式空間打造出新舊融合、快慢呼應、文化傳承的生活體驗場景；杭州萬科良渚玉鳥集，提煉在地原始聚落空間的“傳統軸”與“村落表皮”，打造成復合型商業街區，營造出更為沉浸的消費體驗。
街區商業的出挑，既是中國消費市場日臻成熟的表現，也是商業地產進入更高階段競爭的標志。開放式的街區商業，為何能在當下的消費環境中刮起一股新風潮？與傳統商業相比，開放式街區商業給消費者帶來哪些新體驗？
對商業發展趨勢的探尋，離不開優秀商業項目的案例支撐。在尋找國內優秀商業街區的過程中，我們發現，去年6月30日正式開業的首開LONG街，作為北方少有的開放式街區項目，始終頗受市場關注。
首開LONG街是一個落位于京北回龍觀地區的城市更新項目，項目規劃一期商業步行街和二期智能物聯產業園，以工作、生活、購物、社交一站式場景體驗，更大尺度地推動職住平衡、產城融合。
在城市更新、開放式街區、產城融合等關鍵詞的融合下，首開LONG街是一個極具深入研究價值的代表項目。本文將以首開LONG街開業一年來的發展路徑為例，探尋開放式商業街區的運營邏輯，城市更新項目如何煥活，街區式商業應該如何打造場景、深化體驗，從而成為消費者生活中不可缺少的“第三空間”。
京北商業C位迭代
構建開放式街區新場景
隨著城市化進程的加速，城市更新已成為推動城市發展的重要手段。
從歷史文化街區的保護與復興，到老廠房老建筑的華麗轉身，再到傳統商圈的升級換代及存量資產的盤活利用，一系列城市更新項目的落地不僅保留了城市的記憶與文脈，也為城市空間注入了新的活力，盤活區域發展。首開LONG街就是這樣一個恰逢時代發展機遇的城市更新項目。
作為城市更新項目，如何將舊資產與新時代的需求深度融合，是首開LONG街自籌備開業伊始就面臨挑戰與困難。尤其是要打造好北方露天街區商業，更需要憑借精準的項目定位及精細化的運營能力突圍。
據贏商大數據顯示，隨著昌平南外來人口的不斷流入，疊加政策利好等因素，回天地區的人口紅利與消費潛力將會持續釋放，18-24歲消費活躍度較高的年輕客群是回天地區主流消費群體。但回天地區商業環境、品牌較為落后，無法匹配大量年輕群體消費以及高質商務客群、家庭客群的消費需求，存在市場空白點，導致消費外溢嚴重。
回天地區商業發展需要新一輪的商業供給提升質量，而首開LONG街的開業恰好踩準商業亟需迭代的節點。開放式商街疊加多元化的商業業態，符合時下消費者的場景體驗需求，營造年輕化、高品質的消費氛圍，以匹配回天地區大量年輕、高質、工作客群的消費需求，實現當地消費高質量均衡。
后疫情時代，人們對消費場景的需求發生巨大變化，偏愛有安全感的非密閉型消費場所，加之citywalk、城市微度假等概念火爆，也由此催生出諸多商業空間場景的新趨勢，更開放、更綠色、更健康、更具體驗感的開放式商街的商業價值逐漸凸顯。
首開LONG街整體規劃分為一期商業步行街和二期智能物聯產業園，一期開放式商業街區摒棄傳統盒子商業形態，以全新的街區場景塑造北部商業新C位，打造社交共享和寵物友好的區域型體驗式生活中心，滿足消費者對松弛感生活方式的需求，煥活北部商業活力，引領昌平區域消費升級。
二期智能物聯產業園聚焦高成長性企業的引進及培育，通過商產聯動的模式，將工作、生活、教育、商業、休閑及娛樂混合布局，構建城市級的生活服務體系，營造和諧發展的良性生態環境，實現了園區主體客群的多元化滿足，煥發出獨有的商業價值，帶動城市空間再優化，進而推動城市商業生態圈的蓬勃發展。
大浪淘沙，沙盡之時方見真金。首開LONG街自開業以來，一直在致力推動京北地區商業消費與美好生活迭代升級，助力北京打造建設“國際消費中心城市”，進一步助推首都經濟高質量創新發展。憑借獨具特色的設計開發理念以及對商業街區的精細化運營，首開LONG街在近期榮獲“首都文明街巷”、入選“2024中國城市更新優秀案例”、 “2023/2024中國城市商業更新標桿項目”等獎項成績，這也是來自行業機構的一種肯定。
商業場景多元外延
共創松弛感精神內核
如今，隨著年輕一代逐漸走入消費舞臺的中央，潮流和創意的浪潮正沖刷每個消費領域，實體商業也需要與時俱進輸出新內容，強化社交體驗，才能吸引新一代消費者。
對于開放式街區而言，戶外開放的環境、自由的空間形態更能滿足娛樂、文化、社交等多樣性需求。通過多樣的活動運營，讓街區呈現更多文化、藝術、體驗的融合，形成自身獨特的亮點和記憶點，在滿足年輕消費者對時尚、潮流、個性需求的同時，還提供隨時隨處拍照分享的精神愉悅感，形成二次傳播，從而擴大影響。
以首開LONG街為例，看看他們是如何通過策劃落地多元活動，為消費者打造社交互動場景與情感氛圍的？
通過復盤開業一年以來的各種活動，我們發現首開LONG街在通過音樂LIVE、戶外運動、寵物友好、藝術文化等活動，與消費者達成精神共鳴。聚焦“年輕、時尚、潮流、品位”，深化“潮玩”個性、“公園”屬性及“寵物友好”標簽，將生活中的松弛感融入其中，以情緒價值拓寬營銷價值，實現與消費者的深度情感鏈接，為業績增長加杠桿。
首開LONG街一直致力鏈接商業、音樂與當地城市文化，與青年客群共創城市潮流生活。一方面，與開心麻花、摩登天空等大IP合作，打造城市音樂LIVE演出，用LIVE演出的形式表達對生活的熱愛，激發青年活力；另一方面，首開LONG利用露天街區的場地優勢，與多個街唱組織合作，舉辦特色街唱活動，營造釋放身心、松弛解壓的街頭音樂氛圍，以音樂鏈接情感，整合Live音樂、生活方式、互動體驗等多元玩法，深度吸引消費者參與互動，打造專屬年輕人的文化消費新場景。
如今，藝術文化融入商業，已經成為新消費時代商業地產突圍的新路徑。首開LONG街已經成為消費者感知傳統文化魅力、體驗藝術氛圍的重要空間載體，如在元宵節期間的漢服游園，展現漢服的古風古韻；聯合20多家博物館、文博文創機構共同開展的古得市集，展覽了超多博物文創機構周邊和鎮館之寶衍生品。首開LONG街深知，文化傳承在于生活本身，讓消費者真正的融入其中、參與進來，才能讓傳統文化綻放出時代華彩，才是商業空間與藝術文化真正的融合共生。
隨著年輕人對寵物的熱愛與需求增長，養寵人數不斷上升，首開LONG街細心關注到這部分客群的需求，在五一小長假期間，打造五一街友溜溜節、寵物市集、公益講堂、萌寵運動場、萌寵瑜伽等活動，傳遞溫暖治愈的寵物友好理念，打造寵物友好標簽，全面升級寵物友好服務，并舉辦多場寵物領養活動，營造城市里寵物友好的第三空間。
當下，戶外運動已經成為都市消費者中“長青”的生活方式，首開LONG街號召消費者參與到戶外運動之中，共創綠色健康的生活方式。為此，項目特別策劃戶外騎行活動，利用昌平騎行綠道優勢，為消費者創造更為獨特的運動社交體驗，不斷拓展生活場景的外延。
此外，首開LONG街還深度參與每一個節日之中，為消費者的日常生活增添儀式感。跨年夜、元旦、春節、情人節等節日期間，首開LONG街都精心籌備活動，為消費者帶來有儀式感又能深度參與體驗的高質量演出、沉浸式藝術展、美食市集等，融入到消費者的生活細節之中，與消費者的日常生活融為一體，可以稱之為“最高級的生活方式樣本”。
除了現場的實際感受，數據也是“最真實”的市場反應。據項目官方統計，開業一年以來，首開LONG街共計舉辦活動207天，會員已超十萬人。1周年店慶活動期間客流近11萬人次；在跨年活動期間，首開LONG街客流超25萬人次，更是一舉成為23年北京爆款跨年地點，成功躋身年輕人心中的潮流項目，刷爆小紅書、大眾點評等自媒體平臺……
凡此種種也說明，比起前往單店完成目的性消費，消費者更為認可首開LONG街倡導的生活方式。在這里，或感受一場LIVE演出的酣暢淋漓，或探索中國傳統文化之美，或在街區中穿梭徜徉感受戶外的清新自然，才是他們更愿意花時間享受的“目的地”所在，也是首開LONG街的最大吸引力所在。
持續精細化運營
多維構建強大磁吸力
隨著消費需求日趨多元化、個性化，開放式街區的品牌布局，更考驗運營方的招商能力與運營能力。如何在有限的商鋪內排列最有價值的品牌矩陣，首開LONG街儼然已摸索出一條適合自己的道路。
首開LONG街深諳首店帶來的流量價值，以品牌化、新奇、稀缺為特征的首店經濟，成為賦能商業項目的流量密碼。大力發展首店品牌，實現首店品牌價值與區域資源、招商政策最佳耦合，彼此助力，相互提升，使首店成為首開LONG街的“新名片”。
開業之初，項目吸引6家北京首店、12家昌平首店以及7家回龍觀區域首店進駐。經營一年以來，首開LONG街不斷擴容升級煥新，增加近10家各能級首店、囊括文化體驗、戶外運動、美學零售、親子家庭、中西美食、甜點飲品等業態，不斷創新消費模式，激發消費欲望、引領區域商業消費提質升級。
同時，項目二期智能物聯產業園的底商品牌也在逐步完善，如今已經吸引10余家北京首店、昌平首店以及頭部3C數碼品牌進駐，不斷豐富二期產業園的商務屬性，完善日常商務辦公場景，為高品質產業辦公提供有力支撐。
招商引入品牌的同時也引入了品牌精神，落地為產品和活動，對首開LONG街這樣特色出眾的項目來說不僅是加法更是乘法效應。
為了更好地打造品牌與消費者之間的連接，首開LONG街與多家品牌持續進行聯動，共同成長。商戶端，充分發揮商戶專業領域能力，邀請不同圈層愛好者，舉辦更有垂直度、專業度的圈層活動；項目方聚焦商戶需求，為其量身打造活動規劃方案，并提供場地、物料、人員及活動落地支持，優勢互補，強強聯合。如聯合炫舞舞蹈工作室共同舉辦首屆·首開LONG街ד一戰到底BTTLONE” 國際街舞大賽，邀請了《這就是街舞5》總冠軍Zyko、周叮叮等國際知名街舞選手擔任裁判，并聚集了來自不同國家的上千名選手，通過街舞表達生活態度。
首開LONG街還根植在地客群對籃球運動的熱愛以及運動社交的精神需求，聯合商戶向往籃球，攜手舉辦“街BA秋季籃球聯賽”，數十支隊伍踴躍報名。首開LONG街始終從消費者需求出發，通過共創的形式攜手品牌商戶不斷打造新鮮感、產出新內容，有效提升了整體的商業服務水平，為消費者帶來前所未有的全新體驗，構建更加穩健和有競爭力的品牌生態矩陣，形成雙贏。
從行業發展和提振消費角度，開放式街區商業還能從哪些方面升級改進，以更好推動項目在同質化競爭中脫穎而出，成為激發城市商業活力的新“頂流”？
以首開LONG街為例，在深入研究下，我們發現在街區的打造和運營上，首開LONG街持續創新、持續精進。在空間場景體驗上，首開LONG街今年開展了一期商業街外擺升級計劃，并對即將開業的二期智能物聯產業園底商進行了相應規劃設計，為消費者帶來沉浸式的感官體驗、游購結合的消費場景，不斷豐富街區公共空間體驗感，提升對客服務。
同時首開LONG街還十分注重對會員的深度運營，全面升級會員權益，并開展“超級街友計劃”社群運營，聚焦私域流量運營。不僅有更豐富的專享折扣、個性化特權和貼心服務等，還將帶來更多趣味互動，進行鄰里共創，如專屬街友護照、主理人、社交局等，形成首開LONG街獨屬的社交陣地，分享品質趣味生活，通過持續運營，拉近與街友之間的距離，建立情感鏈接，提高消費者黏性，進一步激發會員活躍度，為首開LONG街持續精細化運營奠定堅實基礎。
此外，首開LONG街的精細化運營同樣落實到二期產業園之中，對入駐企業、員工有一系列特色運營服務和配套設施。在企業幫扶方面，首開LONG街可為企業提供“一企一成長路徑”特色產業服務，提供定制化政策規劃，還有人才資源、政策指導、投融資支持等綜合性服務；在服務配套上，園區配備商務酒店、園區食堂、共享會議、多媒體室并協同一期商業街以大運營模式賦能北區入駐企業，為園區入駐企業員工配備“尊享卡”專屬折扣，助力企業提高員工福利、增加員工滿意度。據悉，目前首開LONG街二期產業園現已入駐企業30余家，其中國家高新認定企業10家，瞪羚企業4家，為回天地區提供就業崗位千余個，更大尺度地推動職住平衡、產城融合，有力推動回天百姓的就業。
開業運營一年以來，首開LONG街立足京北，獲得了超高人氣和良好口碑，不僅深受品牌商戶的信賴，更在行業內引發高度關注和認可，其背后離不開運營團隊的孜孜以求。首開LONG街運營團隊一直精耕細作，以結果為導向，對每一次活動以及運營動作都會進行數據復盤、總結、分析，用實踐過的結果指導下一步的工作，這也是首開LONG街運營能力和活動效果節節攀升的原因所在。
結 語
展望未來的中國城市，商業街區如一顆顆璀璨的明珠，記錄與表達著城市的生動篇章：傳統與現代交織，歷史與未來相匯，展現著生活的色彩與溫度。
在復盤首開LONG街這個街區商業案例中，我們看到無論是營銷活動創新，還是在商業內容運營上的新探索，都帶有強大的生命力和突破力。首開LONG街沉淀的操盤能力、運營能力以及創新能力，正成為其突圍的新引擎，為更多城市更新項目和街區式商業打造差異化創新，探索出了示范性道路。
可以預見，更多的驚喜與可能將會在首開LONG街中發生，也將帶來更多內容，加深與城市、與消費者的交流，不斷刷新商業體驗，實現突破性生長，值得持續關注。
文章來源：商業地產觀察
